L’affittuario è inadempiente alla propria obbligazione di pagare l’affitto, dunque diventa moroso e ciò porta alla ovvia conseguenza dello sfratto, sia che si tratti di un contratto di affitto per un immobile ad uso commerciale che residenziale. Si è quindi tenuti al pagamento dei canoni con tutte le ulteriori spese di procedura e di avvocati. Si giunge ugualmente allo sfratto anche se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto. In questo caso però, il giudice, provando la buona volontà nel pagamento, è propenso a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento.

In assenza di un provvedimento normativo ad hoc che preveda uno sconto sugli affitti per il CoronaVirus, la soluzione migliore per evitare un procedimento di sfratto resta dunque un accordo tra le parti, ovvero tra il conduttore ed il locatore, entrambi propensi a mantenere in vita il contratto di locazione in essere.

In questo caso la legge ci viene incontro. Facciamo riferimento all’art. 1467 del CC, il quale pone un valido rimedio quando a seguito di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la prestazione dovuta da una parte del contratto diventa eccessivamente onerosa.

Escludendo la volontà delle parti di risolvere il contratto, l’emergenza COVID 19 diviene condizione per decidere liberamente di modificare, temporaneamente o in modo definitivo, le condizioni del contratto. Il conduttore può legittimamente richiedere di ritardare il pagamento rispetto alla scadenza prevista in contratto senza addebito di interessi e/o penali in genere (art. 1256,2 cc) trattandosi di un inadempimento incolpevole a fronte di un’emergenza straordinaria. E’ possibile concordare ulteriori nuove condizioni contrattuali come un equa riduzione del canone per tutto il periodo in cui permarrà il virus, tenuto conto delle difficoltà economiche in cui versa il conduttore. Meglio invece la stipula di un nuovo contratto a condizioni più vantaggiose per le parti per la durata del periodo di crisi.

Nel caso in cui si raggiunga ad un accordo per la riduzione del canone di locazione  in seguito all’emergenza CoronaVirus, non è obbligatoria la registrazione della modifica contrattuale. Qualora però il contribuente decida di provvedere alla registrazione ai fini del calcolo delle imposte dirette senza attendere la fine dello stato di pericolo, non è tenuto a pagare le imposte di registro e di bollo.

Per velocizzare i tempi si può inviare una pec o una mail, senza doversi recare in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate allegando: la scansione dell’accordo di riduzione; il modello 69 compilato e sottoscritto; la dichiarazione sostitutiva  di atto di notorietà (art. 47, Dpr n 445/2000) di essere in possesso degli originali; la copia del documento di identità del richiedente, che deve specificare che la registrazione è esente da imposte (art. 19, comma 1, Dl n. 133/2014).

La registrazione della riduzione del canone di locazione in seguito all’emergenza CoronaVirus applicata dal proprietario dell’immobile all’inquilino rientra nella sospensione prevista dall’art 62, commi 1 e 6, del Dl “Cura Italia”. Pertanto potrà essere effettuata entro il 30 giugno 2020 senza sanzioni.

Si invocano provvedimenti che vadano ad aiutare inquilini in difficoltà, ma anche a tutelare i proprietari. Al momento in tema di sostegno all’affitto ogni regione adotta misure normative differenti.

Per il Lazio la Giunta regionale ha approvato le delibere per lo stanziamento di 43 milioni di euro di bonus affitto; di questi circa 24,5 milioni sono destinati alla città di Roma e 18,5 agli altri Comuni del Lazio.

Tale manovra si articola in due misure: da una parte si prevede un investimento di 21 milioni di euro destinato a cittadini e famiglie con reddito Isee fino a 14’000 euro. Tali risorse sono assegnate ai comuni del Lazio che con un bando pubblico provvedono a trasferire i contributi alle persone che ne fanno domanda. Tale provvedimento è stato prorogato fino al 31 dicembre 2020.

Dall’altra parte la seconda misura prevede un investimento regionale di 22 milioni di euro che verrà trasferito ai Comuni per sostenere il pagamento dell’affitto. E’ rivolto ai locatari che hanno subito una contrazione di almeno il 30% del reddito dal 23 febbraio al 31 maggio 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il reddito non dovrà essere superiore ai 7000 euro trimestrali e il contributo sarà per tre mensilità pari al 40% del costo dell’affitto. E’ possibile anche presentare al proprio Comune il contratto di locazione e un’autocertificazione  che attesti la propria situazione economica, per rientrare nella graduatoria stilata dallo stesso ente entro 45 giorni per l’assegnazione delle risorse.

Tra le diverse misure inserite dal Governo Conte nel Decreto Rilancio approvato dal Consiglio dei Ministri del 13 Maggio 2020,  è stato predisposto anche uno “sconto” per gli affitti dei locali commerciali.

Si tratta di un credito di imposta per i canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo. Il beneficio è pari al 60% del canone mensile versato nei mesi di Marzo, Aprile e Maggio. L’agevolazione scende al 30% in caso di affitto d’azienda. Ne possono fruire i soggetti esercenti attività d’impresa, arte  o professione, con ricavi o compensi non superiori a cinque milioni di euro e che hanno subito un calo di fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Alle strutture alberghiere il credito d’imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato. Ammessi anche gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti. In più il nuovo credito d’imposta in alternativa all’utilizzo diretto, può essere ceduto anche a banche e altri intermediari finanziari.

E’ possibile optare per la cessione del credito d’imposta anche al locatore; in questo caso quest’ultimo può utilizzare il credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione. Se i locatori o concedenti sono esercenti attività d’impresa o professione, il credito d’imposta è utilizzabile anche in compensazione, ai sensi dell’art. 17 del Dlgs n.241/1997, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione, a decorrere dal mese successivo alla cessione.

Il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini dell’IRAP e non è soggetto a limiti di compensazione. Non rileva inoltre ai fini del rapporto di deducibilità degli interessi passivi di cui all’art. 61 TUIR e dei componenti negativi di cui all’art. 109, comma 5, TUIR. In relazione ai canoni di locazione del mese di marzo è espressamente previsto che il credito d’imposta non potrà essere cumulato con il bonus botteghe e negozi di cui all’ art.65 Decreto Cura Italia. Sarà un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro 20 giorni dall’entrata in vigore del decreto Rilancio, a definire le modalità attuative del bonus.

Un’altra novità riguarda i Locatori “distratti”. Molti Locatori dimenticano di comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga di un contratto alla scadenza con la conseguenza che l’opzione per la cedolare non si rinnovi automaticamente. Per evitare ciò, grazie ad un provvedimento approvato a fine 2016, chi dimentica di confermare la proroga nei primi mesi del contratto non ha bisogno di alcuna revoca se il contribuente mantiene un comportamento coerente.

Per quanto riguarda il pagamento, con la cedolare secca le tasse vanno pagate con un acconto e successivamente un saldo:

- l’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera € 51,65 e può essere pagato in un’unica soluzione se l’importo è inferiore a € 257, 52 oppure in due rate se l’importo dovuto supera € 257,52. Non è dovuto, invece, nel primo anno poiché manca la base imponibile di riferimento;

- il saldo va effettuato entro il 16 Giugno dell’anno successivo ed è possibile ritardare il pagamento fino al 16 Luglio con una maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento dell’imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata 

1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione 

1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo 

Fonte: Casa.it

Nonostante siano state introdotte anche molte agevolazioni per coloro che decidono di acquistare casa, ad oggi, gli under 35 rimangono fermi sulla loro decisione e sulla loro diffidenza verso il mattone. Secondo recenti sondaggi a livello nazionale, il 18% della popolazione dichiara di vivere in affitto; questa percentuale sale nettamente se si considera la fascia degli under 35, con la percentuale che sale fino al 34,7%. Tuttavia, il mercato degli immobili in affitto non è sempre ” trasparente”. Sono molti quei locatori che preferiscono praticare il cosiddetto “affitto in nero”, non sapendo che questo comportamento è una vera e propria evasione fiscale e provoca delle conseguenze importanti, in particolar modo proprio nei loro confronti. Il proprietario di casa che pretende il pagamento del canone senza registrare il contratto e senza emettere regolare ricevuta o fattura, infatti, è sottoposto ad un risarcimento piuttosto oneroso da parte dello Stato, che può variare fra il 240% ed il 480% dell’imposta evasa. Inoltre, l’inquilino ha diritto entro sei mesi dalla data di eventuale rilascio dell’immobile, alla denuncia e alla restituzione delle somme pagate.

Se il Locatore viola il diritto di prelazione e vende a terzi, il Conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa entro 6 mesi dalla trascrizione dell’ atto di alienazione, annullando l’atto. La prelazione però non insorge se il locale è caduto in successione ereditaria, se è trasferito al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado o se è oggetto di permuta o di divisione giudiziale.

Se il Conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale, la prelazione è del tutto esclusa in caso di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di attività professionali, di attività di carattere transitorio, di locali interni a stazioni ferroviarie, porti ed  aeroporti, di attività ricreative, assistenziali, culturali, socialistiche o di qualsiasi attività.

Nell’ipotesi di immobile adibito ad uso abitativo, invece, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è disciplinato dall’art 3 della legge n°431 del 1998 ed opera quando il Locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto e ciò avviene in ipotesi particolari. Vediamo quali sono.

Il primo caso si verifica quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, il Locatore ha diritto di essere preferito a parità di condizioni ad altri eventuali acquirenti dell’immobile . Anche in questo caso il Locatore dovrà darne comunicazione al Conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve esercitare il proprio diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Anche qui se il proprietario vende a terzi senza aver fatto la notifica o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il Conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa e addirittura pretendere il risarcimento degli eventuali danni. Esaminando altre ipotesi, il Conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni con altri eventuali aspiranti Conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, su un immobile compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti interventi, o su un immobile che si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile. Al Conduttore non spetta il diritto di prelazione nei seguenti casi: nel caso in cui il proprietario intende vendere e/o locare l’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale; nel caso in cui il Locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (infatti il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall’art.732 C.C. prevale su quello del Conduttore); nel caso in cui il Locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Detto Fondo, è definito all’articolo 2 dello stesso DL come quella “situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo in ragione della perdita o della consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”.

Il decreto viene ad elencare una serie di casi nei quali l’inquilino moroso può venire a trovarsi per poter accedere al fondo contributivo, comunque non superiore agli 8 mila euro, in grado di sanare questo ritardo nei pagamenti. Si fa riferimento a difficoltà temporanee e sopraggiunte d’improvviso, non dipendenti dalla propria volontà, quali problemi connessi alla perdita di lavoro o alla cassa integrazione o a gravi problemi di salute, come malattie, infortuni o grave lutto all’interno del nucleo familiare.

Ci sono delle priorità in base alle quali tali contributi potranno essere erogati e sono:

- casi di inquilini per i quali sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole e che abbiano sottoscritto con i proprietari un nuovo contratto di locazione a canone concordato;

- casi di inquilini che non siano in grado di pagare il deposito cauzionale per sottoscrivere un nuovo contratto di locazione ai quali il contributo sarà versato contestualmente alla consegna dell’immobile;

- casi di inquilini che per rimborsare anche in parte quanto dovuto ai proprietari dell’alloggio, dimostrino che questi siano disponibili a protrarre nel tempo la richiesta di rilascio dell’immobile.

Il Fondo è riservato a inquilini residenti presso Comuni ad alta tensione abitativa, nei quali sono stati precedentemente attivati bandi per l’erogazione di contributi a favore di inquilini morosi incolpevoli. Con decreto del Ministero del”Economia e delle Finanze, le risorse assegnate al Fondo, saranno ripartite tra le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano.

I Comuni avranno il compito di raccogliere l’elenco di inquilini che faranno richiesta del contributo e che ne abbiano i requisiti e di trasmetterlo alle locali Prefetture. I Prefetti, in base all’elenco ricevuto, provvederanno poi alla programmazione generale per l’erogazione del contributo.

Quali sono gli adempimenti a cui far fronte in tale situazione? Vediamoli da vicino.

1) Possono recedere anticipatamente dal contratto sia il locatore che il conduttore.

E’ essenziale che entrambi comunichino la loro intenzione attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, sei mesi prima della data in cui si intende lasciare l’appartamento (se a recedere è il conduttore) ovvero sei mesi prima della data in cui si intende riappropriarsi dell’appartamento (se a recedere è il locatore).

2) Alla scadenza della locazione il locatore visiterà l’immobile al fine di verificare se ci sono stati eventuali danni, in presenza dei quali potrà trattenere la cauzione. In caso contrario essa dovrà essere restituita al conduttore. Si è soliti scalare le cauzioni versate all’inizio della locazione, ma lo scopo della cauzione è ben diverso. Per questo il conduttore dovrà pagare l’affitto fino all’ultimo mese.

3) Colui che abbia intenzione di recedere dal contratto deve pagare un’imposta fissa di € 67,00 entro trenta giorni dal termine della locazione attraverso il nuovo modello F24 “elementi identificativi” (ELIDE). All’Agenzia delle entrate competente verrà poi presentata la ricevuta di pagamento. Si tratta di un passaggio obbligato per evitare di pagare imposte di registro per le successive annualità; infatti il mancato pagamento di tale imposta fissa e della presentazione all’agenzia delle entrate, farà ritenere l’immobile ancora locato.

4) Occorre ricordarsi di comunicare la cessazione della locazione con relativa copia all’ufficio tributi del comune di appartenenza evitando in tal modo che la tassa sui rifiuti continui ad essere inviata al conduttore.

La risoluzione del contratto può essere effettuata solo quando si raggiunge un accordo tra le parti quindi quando c’è consenso da ambo i lati o quando ricorrano le cause previste dalla legge. Una di queste è l’inadempimento del conduttore. A tal proposito, la Suprema Corte con sentenza del 23 Febbraio 2015 n.2865, ha enunciato tale principio di diritto:

“IL LOCATORE CHE ABBIA CHIESTO ED OTTENUTO LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE, HA DIRITTO ANCHE AL RISARCIMENTO DEL DANNO PER L’ANTICIPATA CESSAZIONE DEL RAPPORTO. L’AMMONTARE DEL DANNO RISARCIBILE SARA’ OGGETTO DI VALUTAZIONE DEL GIUDICE CHE TERRA’ CONTO DI TUTTE LE CIRCOSTANZE DEL CASO CONCRETO.”

Si tratterebbe, secondo il giudice di legittimità, di un danno potenziale e futuro che viene a ledere l’interesse del creditore all’esecuzione del contratto. Infatti, secondo la Cassazione, l’articolo 1453 CC ricomprende tra i danni risarcibili anche il mancato guadagno come conseguenza immediata e diretta ex articolo 1223 CC dell’evento risolutivo.

Lo prevede un emendamento alla legge di conversione del decreto Sblocca Italia (DL.n. 133/2014) presentato dalla relatrice Chiara Braga in commissione Ambiente alla Camera.

Si dispone che a partire dal 1° luglio 2015 sarà apposta obbligatoriamente su tutti gli edifici di nuova costruzione e su quelli sottoposti a ristrutturazione “pesante” l’etichetta “predisposto alla banda larga”, da utilizzare in fase di cessione, affitto o vendita dell’immobile. Sarà un tecnico abilitato a rilasciare la certificazione.

A partire da tale data, mentre bisognerà rimettere mano alla rete telefonica per edifici che necessitano di ristrutturazione pesanti, gli immobili di nuova realizzazione dovranno “essere equipaggiati di un’ infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi istallativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete”.

In pratica tutti gli edifici sui quali si interviene dovranno “essere equipaggiati di un punto di accesso” ossia “del punto fisico situato all’interno o all’esterno dell’edificio ad accessibile alle imprese che sono autorizzate  a fornire reti pubbliche di comunicazione”.

Buona connessione a tutti!

A fronte di questa grave emergenza con il Dl suddetto, è stato deciso di incrementare sia il “Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione” con 100 milioni di euro, sia il “Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli” di 226 milioni di euro.

Tenendo conto che circa 2,5 milioni di famiglie in affitto pagano un canone superiore al 40% del loro reddito e che ciò genera innumerevoli tensioni sul mercato delle locazioni, parte delle risorse “Fondo Affitto” vengono destinate alla creazione di strumenti locali volti ad assumere una posizione di mediazione-garanzia tra proprietari ed affittuari per mancati pagamenti del canone e/o per eventuali danni arrecati all’immobile locato.

In più, per incentivare il mercato immobiliare, il Dl prevede una riduzione della cedolare secca per contratti a canone concordato; è prevista, infatti, una diminuzione di aliquota dal 15% al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Ulteriori obiettivi che il Governo Renzi tenta di raggiungere attraverso tale Dl sono: l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari e lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.

Ciò attraverso attività di recupero, manutenzione e gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.

A tal fine, sono previsti accordi con regioni ed enti locali per favorire l’acquisto degli alloggi ex IACP da parte degli inquilini e destinare il ricavato al recupero e alla realizzazione di nuovi alloggi.

A completamento della riforma, si pone la lotta all’occupazione abusiva attraverso l’impossibilità di richiedere la residenza e l’allacciamento ai pubblici servizi da parte degli occupanti non legittimati degli immobili inutilizzati dai proprietari effettivi.

Tra le novità la riforma del catasto degli immobili e la previsione di un regime fiscale agevolato per la messa in sicurezza e la riqualificazione degli edifici. Dunque nei prossimi cinque anni gli immobili verranno rivalutati avvicinandoli il più possibile ai valori di mercato.

Cosa cambierà? La revisione proposta nella delega prevede che il valore e la categoria non si basi più sul numero di stanze (vani), ma sui metri quadrati. La rendita finale sarà determinata da una formula matematica che metterà in relazione tutte le caratteristiche, dal valore di mercato alla posizione.

La riforma si è resa necessaria a fronte di ingenti imposte che gravano sulla casa; si passa dall’imposta di trasmissione di un immobile per arrivare all’IMU.

La mancanza di aggiornamenti in questi anni ha visto crescere sempre più ingiustizie nel nostro Paese, al punto tale che case di pregio risultano accatastate come immobili di tipo economico e viceversa. La riforma del catasto coinvolgerà i comuni italiani che forniranno all’agenzia delle entrate dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità.

La riforma pone il pericolo di possibili rincari? A parità di aliquote un catasto basato sui valori dell’agenzia delle entrate porterebbe ad un forte incremento delle imposte. Per salvaguardare l’invarianza di gettito, la soluzione più probabile potrebbe essere quella di rivedere le aliquote al ribasso.