Una volta accettata la successione, la stessa dovrà essere trascritta a cura del notaio. Questo atto di trascrizione è reso obbligatorio  dal 1° luglio 2010, perchè chi decide di vendere un bene accettato in seguito all’apertura di una successione è obbligato, per legge, a garantire all’acquirente un acquisto certo, sicuro ed opponibile e deve quindi garantire una corretta trascrizione di tutti i trasferimenti precedenti (provenienza) anche ereditari. La trascrizione effettuata sarà utile per l’erede (venditore) anche nel caso di successive vendite di altri immobili (ereditari) senza che debba essere sopportato altro costo.

E’ necessario, per garantire tutte le parti di una vendita, che il Notaio verifichi, attraverso i controlli e le visure, la provenienza del bene e, nel caso di provenienza ereditaria, l’esistenza di una accettazione della eredità. Se chi vende non ha ancora accettato espressamente l’eredità (con atto notarile ovvero davanti il Cancelliere del Tribunale) la vendita può essere regolarmente stipulata, non sarà necessario un atto di accettazione espressa (con maggiori costi) ma sarà sufficiente una trascrizione in più (dell’accettazione tacita) a spese del venditore e a cura del Notaio. Capita spesso infatti, che al momento di rivendere un immobile ereditato il venditore si sente richiedere dal Notaio una somma di danaro per l’accettazione tacita dell’eredità.

La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa. È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse modeste e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione. In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita. Il costo, è relativamente modesto, una somma totale di euro 500.

Una cosa è certa: il notaio non può far finta di niente, perché è obbligato dalla legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e non può far rischiare l’acquirente. Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la restituzione del doppio della caparra.

Fonte: Immobiliare Plurima

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

La legge di stabilità per il 2016 prevede:

1) L’abolizione della TASI per tutte le prime case.

2) Uno sconto del 25% sull’IMU riguardante l’abitazione data in locazione per tutti i proprietari di casa che affitteranno a canone concordato.

3) Abolizione della TASI per case date in comodato d’uso ai figli. Agevolazione questa, che riguarda un solo immobile. Il proprietario non deve possedere altro immobile ad uso abitativo in Italia e nel 2015 deve aver abitato nella casa che vuole cedere al parente in linea retta entro il primo grado.

4) Il contribuente separato che lascerà la casa di proprietà all’ex coniuge e andrà a vivere in affitto, godrà dell’abolizione di tutte le imposte che riguardano la prima casa sull’abitazione principale.

5) Gli affittuari non dovranno più versare la propria quota di TASI, che poteva oscillare tra il 10 e il 30% a seconda dei comuni. Infatti l’abolizione di tale tassa vale anche per tutti gli inquilini che abitano in una casa che rappresenti l’abitazione principale. Mentre per i proprietari dell’abitazione locata, risultante dunque seconda casa, resterà l’obbligazione del versamento della propria parte di TASI che potrà variare tra il 70 ed il 90 % dell’importo complessivo.

6) La riduzione del 50% della base imponibile alle unità immobiliari non di lusso  concesse in comodato a parenti che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato, il proprietario possieda un solo immobile in Italia o un altro adibito ad abitazione principale e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui  è situato l’immobile concesso in comodato. Quando si fa riferimento ad “altro immobile” , il cui possesso comporta l’esclusione dal beneficio, si fa riferimento a casi in cui il comodante possieda un negozio, un ufficio, un’area fabbricabile, un terreno agricolo o pertinenze.

7) L’IMU rimarrà per le case di lusso e per i castelli. La novità fondamentale è che ci sarà un unica aliquota al 4 per mille e una detrazione standard di € 200,00.

8) I terreni agricoli saranno differenziati tra terreni di montagna e terreni di pianura. I primi vedranno l’abolizione dell’IMU. I secondi avranno questa possibilità solo nel caso si tratti di terreni di imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti.

9) Abolizione dell’IMU su tutti quei macchinari funzionali al processo produttivo e che siano imbullonati al capannone.

La cancellazione delle tasse sulla prima casa non porterà ad un contestuale aumento degli altri tributi locali. Infatti la legge di stabilità prevede il congelamento delle imposte locali. Ciò non vale per le Regioni in deficit sanitario, per Tari e per comuni che dichiarano il dissesto.

Oltre alle modalità illustrate negli articoli precedenti, proponiamo un’ulteriore soluzione, quella prevista dall’art. 1523 c.c. ovvero la VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ (o c.d. VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO).

Si tratta di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo.

Parliamo di una forma di contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa.

Dunque il pagamento è frazionato nel tempo e nonostante il godimento immediato del bene, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

In caso di inadempimento e quindi se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta, tramite risoluzione del contratto.

Il venditore inoltre dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa o salvo il riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni.

Il venditore non può ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Dunque chi ha venduto un bene con pagamento dilazionato corre il rischio di vederlo pignorato da un creditore dell’acquirente.

Può anche accadere che l’acquirente stesso (in cattiva fede) venda il bene ad un terzo che non sa che il bene non è stato pagato all’originario venditore (terzo acquirente in buona fede).

E’ bene dunque rivolgersi ad esperti del settore per la stipula del contratto.

Tra le novità la riforma del catasto degli immobili e la previsione di un regime fiscale agevolato per la messa in sicurezza e la riqualificazione degli edifici. Dunque nei prossimi cinque anni gli immobili verranno rivalutati avvicinandoli il più possibile ai valori di mercato.

Cosa cambierà? La revisione proposta nella delega prevede che il valore e la categoria non si basi più sul numero di stanze (vani), ma sui metri quadrati. La rendita finale sarà determinata da una formula matematica che metterà in relazione tutte le caratteristiche, dal valore di mercato alla posizione.

La riforma si è resa necessaria a fronte di ingenti imposte che gravano sulla casa; si passa dall’imposta di trasmissione di un immobile per arrivare all’IMU.

La mancanza di aggiornamenti in questi anni ha visto crescere sempre più ingiustizie nel nostro Paese, al punto tale che case di pregio risultano accatastate come immobili di tipo economico e viceversa. La riforma del catasto coinvolgerà i comuni italiani che forniranno all’agenzia delle entrate dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità.

La riforma pone il pericolo di possibili rincari? A parità di aliquote un catasto basato sui valori dell’agenzia delle entrate porterebbe ad un forte incremento delle imposte. Per salvaguardare l’invarianza di gettito, la soluzione più probabile potrebbe essere quella di rivedere le aliquote al ribasso.

Addio TRISE. Il nuovo tributo che sostituirà l’IMU dal 2014 si chiamerà IUC (Imposta Unica Comunale).

Avrà tre anime: IMU, TASI, TARI.

Dal pagamento dell’imposta sugli immobili saranno esentate le prime case con esclusione di quelle di lusso, di pregio artistico o storico.

La IUC è calcolata come la vecchia IMU.  Sono previste detrazioni a partire da € 200 ed € 50 per figlio fino a 4.

Per le seconde case cambia il massimale ridotto al 10,6 per mille.

A fare la differenza sul livello delle imposte è la TASI.

Sulle abitazioni principali l’aliquota base della TASI è fissata all’uno per mille, ma i comuni possono aumentarla fino al 2,5 per mille o diminuirla fino ad azzerarla grazie ad uno stanziamento di 500 milioni di euro previsto dalla legge di stabilità.

La TASI deve essere pagata sia dal possessore e sia dall’utilizzatore dell’immobile, coinvolgendo anche gli inquilini, che verseranno un importo oscillante tra il 10% ed il 30% del totale, a seconda delle decisioni prese dai comuni.

Le detrazioni sulla TASI sono regolate sul grado di utilizzazione dei servizi comunali. Pagherà meno chi soggiorna solo pochi mesi all’anno, chi risiede all’estero per più di sei mesi o chi abita da solo.

Per il pagamento della TASI sono previste quattro rate: 16 gennaio, 16 aprile, 16 luglio, 16 ottobre.

L’IMU si pagherà a giugno e a dicembre per le seconde case e per gli altri immobili.

Detto ciò si pone un problema di fondo: la IUC non garantisce la copertura integrale del gettito derivato in passato da IMU e TARES, in quanto col nuovo sistema le prime case non pagano più l’IMU (con aliquota fissata al 4 per mille per la maggior parte dei casi) ma devono versare la TASI che non può superare aliquota fissata al 2,5 per mille.

La conseguenza di tutto ciò, è che i comuni con gli introiti dimezzati aumenteranno le imposte su altri servizi o in questa babele di tasse ne introdurranno di nuove.

Con un po’ di ottimismo speriamo che tutto ciò non si verifichi…

Veniamo dunque ad elencare nel dettaglio ciò di cui si necessita:

- FOTOCOPIA DELLA CARTA D’IDENTITA’ E DEL CODICE FISCALE DEL VENDITORE/I;

- ESTRATTO PER SUNTO DEGLI ATTI DI MATRIMONIO.  Tale documento, rilasciato dal comune in carta semplice, risulta essere necessario nel caso in cui i coniugi, che stanno decidendo di vendere, sono in regime di comunione dei beni. Infatti in caso di vendita tramite agenzia entrambi devono sottoscrivere sia l’ accettazione di vendita, sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita;

- ATTO DI PROVENIENZA. Può essere un atto di compravendita o una donazione. Consiste dunque nel rogito dal quale risultano i dati del proprietario, l’ubicazione, la consistenza, la quota di possesso, i dati catastali, la rendita catastale. Questo documento ci è stato consegnato dal notaio insieme alla trascrizione dopo una trentina di giorni dalla stipula. In caso di smarrimento possiamo chiedere una copia al notaio o alla conservatoria dei registri immobiliari di zona, se sia passato molto tempo dal precedente passaggio o se il notaio non eserciti più. Nel caso in cui la provenienza sia dovuta ad una successione o ad una eredità dovremo portare la documentazione;

- NOTA DI TRASCRIZIONE. Nota  attestante l’avvenuta registrazione dell’atto di compravendita nella conservatoria dei registri immobiliari;

- SCHEDA CATASTALE. Ovvero la piantina dell’appartamento aggiornata alle ultime modifiche apportate;

- CERTIFICATO CATASTALE. Su di esso sono riportate le rendite attribuite da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento delle tasse di registro;

- CONCESSIONE EDILIZIA. E’ rilasciata dal comune al costruttore prima di iniziare la costruzione di un immobile;

- CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA. E’ rilasciata al proprietario a seguito di un condono richiesto per modifiche apportate all’immobile;

- CERTIFICATO DI AGIBILITA’. E’ rilasciato dal comune ed attesta la licenza di abitabilità e le autorizzazioni del progetto di costruzione;

- CERTIFICATI DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI. Sono consegnati dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti gas, luce, idrico, idrico-sanitario;

- CERTIFICATO ENERGETICO.

- VISURA IPOTECARIA. Infatti nel caso in cui fosse estinto un  mutuo è bene sempre accertarsi del fatto che l’ipoteca sia stata cancellata attraverso l’opera di un notaio. Se invece l’ipoteca è in corso è bene presentare l’ultimo bollettino bancario attestante la situazione presente. Essa risulta dunque necessaria per dimostrare al compratore che non ci sono altri vincoli sull’immobile;

- REGOLAMENTO CONDOMINIALE. Se l’appartamento si trovi in un condominio. Lo rilascia l’amministratore di condominio;

- CONTRATTI DI LOCAZIONE IN CORSO O DISDETTI DI RECENTE.

- DICHIARAZIONE DEI REDDITI. Ciò per verificare se l’immobile è stato dichiarato. Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore.

Per coloro che comprano direttamente da un costruttore sarebbe opportuno richiedere anche:

- CAPITOLATO DEI LAVORI. Ovvero un elenco di tutte le opere eseguite o da eseguirsi nell’immobile da acquistare e delle parti comuni con le specifiche di tutti i materiali che devono essere utilizzati;

- GARANZIA FIDEIUSSORIA. Rilasciata da una banca a garanzia di tutti gli acconti versati all’impresa che deve realizzare gli immobili. Questa vi tutelerà da eventuali casi di fallimento dell’impresa;

- POLIZZA DECENNALE. E’ una polizza assicurativa a garanzia di opere eseguite;

Nel caso in cui a vendere sia una società, occorrono ulteriori documenti quali:

- CERTIFICATO CAMERALE. E’ rilasciato dalla Camera di Commercio ed attesta di chi è la società e chi è l’amministratore della stessa;

- EVENTUALE VERBALE D’ASSEMBLEA CON DELIBERA ALLA VENDITA.

- POTERI DI CHI FIRMA.