Ma una norma in particolare è destinata a far discutere e riguarda i PIGNORAMENTI IMMOBILIARI che sono resi ora più semplici. Nel dettaglio è stato introdotto un limite più elastico in relazione al pignoramento delle seconde case e degli altri immobili di proprietà del contribuente in debito con lo Stato. Il tetto di valore dei 120’000 euro oggi esistente non si calcolerà più sul singolo bene del contribuente, ma sulla totalità dei beni a lui intestati. In sostanza diventa più semplice pignorare la casa del contribuente che è in debito con il Fisco.

Per capire meglio cosa significa, ricordiamo cosa prevede l’attuale normativa sui pignoramenti immobiliari.

Oggi è vietato pignorare la prima casa se questa è l’unico immobile di proprietà del contribuente e a patto che sia accatastato come abitazione civile, quindi non un immobile di lusso. Inoltre è vietato il pignoramento quando il valore dell’immobile da pignorare, al netto delle passività ipotecarie, è inferiore ai 120’000 euro. Ora la modifica introdotta dalla manovrina chiesta da Bruxelles all’Italia interviene proprio sul “quantum”, ossia sul valore dell’immobile da sottoporre a pignoramento quando si ha un debito pendente con il Fisco. Se il patrimonio immobiliare complessivo, compresa la prima casa, supera i 120.000 euro, la riscossione potrà agire in maniera diretta senza alcun limite. È sufficiente quindi che il totale dei beni immobili posseduti dal debitore, e non più il singolo bene da espropriare, raggiunga l’importo dei 120’000 euro e scompare il divieto.

Ne consegue che il pignoramento diventa più facile, come scrive il sito Laleggepertutti.it:

“in buona sostanza viene agevolato il pignoramento immobiliare essendo più facile, in questo modo, raggiungere la soglia di legge. Infatti, per effetto della modifica, ai fini del pignoramento immobiliare i requisiti di valore sono rappresentati (oltre che dal non mutato importo del debito complessivo affidato all’agente della riscossione, che come abbiamo detto deve essere maggiore di 120’000 euro) dal valore catastale del totale degli immobili posseduti, che deve essere pari almeno a 120’000 euro”.

Resta fermo il divieto di pignoramento dell’abitazione principale, a prescindere dall’entità del credito e dal valore dell’immobile.

Fonte: Wall Street Italia.com

“La flessione è principalmente dovuta – nota l’istituto di statistica – ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si amplia (-2,3% da -0,5% del trimestre precedente), diventando per la prima volta, da quando sia le nuove sia le esistenti sono in calo, più ampia e quasi doppia di quella dei prezzi delle abitazioni esistenti (stabile a -1,2%)”. In media, nel primo semestre del 2016 i prezzi su base annua diminuiscono dell’1,2%, “sintesi di un calo dell’ 1,4% per quelle nuove (il cui peso sull’indice generale è poco più di un quinto) e dell’1,2% per quelle esistenti”.
I prezzi dunque non accennano a ripartire nonostante la forte ripresa delle compravendite, che nel secondo trimestre dell’anno, secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate, hanno sfiorato un aumento del 23%.
Gli addetti ai lavori, seppur con differenze sulla velocità del trend, prevedono comunque solo lievi rialzi delle quotazioni a partire dalla metà del prossimo anno: del resto difficile aspettarsi scostamenti significativi in un contesto di inflazione e crescita prossimi allo zero. Soprattutto in mercati dove c’è ancora molta offerta da smaltire.

Spingendosi al periodo successivo a quello analizzato dall’Istat, i dati diffusi ad inizio Ottobre da Idealista.it mostrano addirittura un’accelerazione del calo dei prezzi, con una discesa del 3%. Secondo il portale, che analizza i dati di oltre 358mila annunci immobiliari, si tratta del calo più marcato di quest’anno. Il calo maggiore si è registrato in Campania (-5%), mentre fa eccezione la Valle d’Aosta con un rialzo del 2,4%. Male anche Milano (-4%) e Roma (-2,7%).

Trattandosi di un’analisi effettuata sugli annunci immobiliari, potrebbe però anche indicare una diminuzione delle richieste iniziali di chi vende che potrebbe non riflettersi quindi completamente sul corrispettivo pagato alla fine della compravendita.

Fonte “Il Sole 24 Ore.com” e “Idealista.it”.

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

La legge di stabilità per il 2016 prevede:

1) L’abolizione della TASI per tutte le prime case.

2) Uno sconto del 25% sull’IMU riguardante l’abitazione data in locazione per tutti i proprietari di casa che affitteranno a canone concordato.

3) Abolizione della TASI per case date in comodato d’uso ai figli. Agevolazione questa, che riguarda un solo immobile. Il proprietario non deve possedere altro immobile ad uso abitativo in Italia e nel 2015 deve aver abitato nella casa che vuole cedere al parente in linea retta entro il primo grado.

4) Il contribuente separato che lascerà la casa di proprietà all’ex coniuge e andrà a vivere in affitto, godrà dell’abolizione di tutte le imposte che riguardano la prima casa sull’abitazione principale.

5) Gli affittuari non dovranno più versare la propria quota di TASI, che poteva oscillare tra il 10 e il 30% a seconda dei comuni. Infatti l’abolizione di tale tassa vale anche per tutti gli inquilini che abitano in una casa che rappresenti l’abitazione principale. Mentre per i proprietari dell’abitazione locata, risultante dunque seconda casa, resterà l’obbligazione del versamento della propria parte di TASI che potrà variare tra il 70 ed il 90 % dell’importo complessivo.

6) La riduzione del 50% della base imponibile alle unità immobiliari non di lusso  concesse in comodato a parenti che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato, il proprietario possieda un solo immobile in Italia o un altro adibito ad abitazione principale e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui  è situato l’immobile concesso in comodato. Quando si fa riferimento ad “altro immobile” , il cui possesso comporta l’esclusione dal beneficio, si fa riferimento a casi in cui il comodante possieda un negozio, un ufficio, un’area fabbricabile, un terreno agricolo o pertinenze.

7) L’IMU rimarrà per le case di lusso e per i castelli. La novità fondamentale è che ci sarà un unica aliquota al 4 per mille e una detrazione standard di € 200,00.

8) I terreni agricoli saranno differenziati tra terreni di montagna e terreni di pianura. I primi vedranno l’abolizione dell’IMU. I secondi avranno questa possibilità solo nel caso si tratti di terreni di imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti.

9) Abolizione dell’IMU su tutti quei macchinari funzionali al processo produttivo e che siano imbullonati al capannone.

La cancellazione delle tasse sulla prima casa non porterà ad un contestuale aumento degli altri tributi locali. Infatti la legge di stabilità prevede il congelamento delle imposte locali. Ciò non vale per le Regioni in deficit sanitario, per Tari e per comuni che dichiarano il dissesto.

Il conteggio per il pagamento delle tasse si basa sull’ISEE (Indicatore di Situazione Economica Equivalente). Questo parametro nel caso di una coppia sposata in regime di comunione legale dei beni, viene calcolato su entrambi i redditi, mentre con una separazione si determinerà un ISEE più basso perchè basato sulle entrate di un solo coniuge. Di conseguenza, si avrà un aumento delle prestazioni sociali agevolate per le famiglie. Così facendo ci sarebbe anche un evidente taglio sull’IRPEF e sulle addizionali comunali e regionali con la detrazione dal reddito dell’assegno annuale di mantenimento dei figli. In più, nel caso in cui uno dei due genitori, separati legalmente, andasse a risiedere nella seconda casa, su questo immobile si potrebbero portare in detrazione gli interessi passivi pagati sul mutuo e non pagarne la relativa IMU (da versare invece qualora l’immobile risulti come seconda casa). L’IMU sulla casa coniugale, infatti, è a carico del coniuge assegnatario e dunque si rientra nella casistica dell’esenzione se si utilizza il secondo immobile come abitazione principale.

Ma per risparmiare sulle tasse si fa di tutto, anche intestare un immobile al figlio minore. Per procedere all’operazione serve l’autorizzazione del giudice tutelare (si tratta di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio o al tribunale come atto di volontaria giurisdizione). Sono necessari, però, alcuni requisiti:

- vostro figlio non deve avere nessun immobile già intestato al momento della richiesta;

- i genitori devono essere entrambi consenzienti e d’accordo al momento della firma;

- la residenza deve essere effettuata presso il comune dove è costruito l’immobile in questione;

- per il figlio minorenne deve essere il primo ed unico alloggio indicato sulla carta come prima casa.

Vediamo da vicino invece quali sono le controindicazioni.

Acquistare una casa da intestare al figlio minore configura una forma di “donazione indiretta”; ciò consente ad un eventuale secondo figlio di impugnare l’atto nel caso in cui i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma. I genitori, salvo il caso di ritornare davanti al giudice o al notaio, non potranno più disporre del bene al compimento dei 18 anni del figlio che ne acquisterà la piena proprietà. Il minore che avrà un immobile intestato non potrà più chiedere in futuro agevolazioni fiscali sulla prima casa per altri immobili. Questo perchè dette agevolazioni possono essere richieste una sola volta per una sola casa. Inoltre un minore non avendo reddito non può risultare titolare di un finanziamento. Ciò comporta che se l’immobile fosse acquistato con un mutuo, il prestito non potrà essere portato in detrazione. Infatti tale bonus è ammesso solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.  Infine, fino a quando il minore non raggiunga la maggior età, i genitori avranno l’usufrutto sulla proprietà e denunceranno l’immobile tra le loro tasse come seconda casa, salvo la separazione fittizia.

Quali sono gli adempimenti a cui far fronte in tale situazione? Vediamoli da vicino.

1) Possono recedere anticipatamente dal contratto sia il locatore che il conduttore.

E’ essenziale che entrambi comunichino la loro intenzione attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, sei mesi prima della data in cui si intende lasciare l’appartamento (se a recedere è il conduttore) ovvero sei mesi prima della data in cui si intende riappropriarsi dell’appartamento (se a recedere è il locatore).

2) Alla scadenza della locazione il locatore visiterà l’immobile al fine di verificare se ci sono stati eventuali danni, in presenza dei quali potrà trattenere la cauzione. In caso contrario essa dovrà essere restituita al conduttore. Si è soliti scalare le cauzioni versate all’inizio della locazione, ma lo scopo della cauzione è ben diverso. Per questo il conduttore dovrà pagare l’affitto fino all’ultimo mese.

3) Colui che abbia intenzione di recedere dal contratto deve pagare un’imposta fissa di € 67,00 entro trenta giorni dal termine della locazione attraverso il nuovo modello F24 “elementi identificativi” (ELIDE). All’Agenzia delle entrate competente verrà poi presentata la ricevuta di pagamento. Si tratta di un passaggio obbligato per evitare di pagare imposte di registro per le successive annualità; infatti il mancato pagamento di tale imposta fissa e della presentazione all’agenzia delle entrate, farà ritenere l’immobile ancora locato.

4) Occorre ricordarsi di comunicare la cessazione della locazione con relativa copia all’ufficio tributi del comune di appartenenza evitando in tal modo che la tassa sui rifiuti continui ad essere inviata al conduttore.

La risoluzione del contratto può essere effettuata solo quando si raggiunge un accordo tra le parti quindi quando c’è consenso da ambo i lati o quando ricorrano le cause previste dalla legge. Una di queste è l’inadempimento del conduttore. A tal proposito, la Suprema Corte con sentenza del 23 Febbraio 2015 n.2865, ha enunciato tale principio di diritto:

“IL LOCATORE CHE ABBIA CHIESTO ED OTTENUTO LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE, HA DIRITTO ANCHE AL RISARCIMENTO DEL DANNO PER L’ANTICIPATA CESSAZIONE DEL RAPPORTO. L’AMMONTARE DEL DANNO RISARCIBILE SARA’ OGGETTO DI VALUTAZIONE DEL GIUDICE CHE TERRA’ CONTO DI TUTTE LE CIRCOSTANZE DEL CASO CONCRETO.”

Si tratterebbe, secondo il giudice di legittimità, di un danno potenziale e futuro che viene a ledere l’interesse del creditore all’esecuzione del contratto. Infatti, secondo la Cassazione, l’articolo 1453 CC ricomprende tra i danni risarcibili anche il mancato guadagno come conseguenza immediata e diretta ex articolo 1223 CC dell’evento risolutivo.

Ad essere assoggettato ad IMU sono tutti i terreni nei comuni con “altitudine al centro” fino a 280 metri, mentre quando l’altitudine è fra 281 e 600 metri impongono il pagamento quando il proprietario non è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale e lasciano l’esenzione totale solo da 601 metri in su. L’esenzione si applica anche ai terreni concessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Se il 16 giugno 2014 non fosse stato effettuato il versamento dell’IMU sui terreni agricoli, perchè in base alla precedente disciplina considerati esenti, si sarebbe dovuto pagare il tutto in un’unica soluzione entro il 16 dicembre 2014 (data in cui scadono i termini per il saldo IMU-TASI degli altri immobili).

Ma tale scadenza sembra aver subito un rinvio nelle ultime ore, spostandola a giugno del 2015 in concomitanza con l’acconto della futura “tassa locale”. Speriamo che nel frattempo il Governo si schiarisca un pò le idee e faccia un passo indietro.

Oltre alle modalità illustrate negli articoli precedenti, proponiamo un’ulteriore soluzione, quella prevista dall’art. 1523 c.c. ovvero la VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ (o c.d. VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO).

Si tratta di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo.

Parliamo di una forma di contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa.

Dunque il pagamento è frazionato nel tempo e nonostante il godimento immediato del bene, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

In caso di inadempimento e quindi se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta, tramite risoluzione del contratto.

Il venditore inoltre dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa o salvo il riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni.

Il venditore non può ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Dunque chi ha venduto un bene con pagamento dilazionato corre il rischio di vederlo pignorato da un creditore dell’acquirente.

Può anche accadere che l’acquirente stesso (in cattiva fede) venda il bene ad un terzo che non sa che il bene non è stato pagato all’originario venditore (terzo acquirente in buona fede).

E’ bene dunque rivolgersi ad esperti del settore per la stipula del contratto.

Tra le novità la riforma del catasto degli immobili e la previsione di un regime fiscale agevolato per la messa in sicurezza e la riqualificazione degli edifici. Dunque nei prossimi cinque anni gli immobili verranno rivalutati avvicinandoli il più possibile ai valori di mercato.

Cosa cambierà? La revisione proposta nella delega prevede che il valore e la categoria non si basi più sul numero di stanze (vani), ma sui metri quadrati. La rendita finale sarà determinata da una formula matematica che metterà in relazione tutte le caratteristiche, dal valore di mercato alla posizione.

La riforma si è resa necessaria a fronte di ingenti imposte che gravano sulla casa; si passa dall’imposta di trasmissione di un immobile per arrivare all’IMU.

La mancanza di aggiornamenti in questi anni ha visto crescere sempre più ingiustizie nel nostro Paese, al punto tale che case di pregio risultano accatastate come immobili di tipo economico e viceversa. La riforma del catasto coinvolgerà i comuni italiani che forniranno all’agenzia delle entrate dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità.

La riforma pone il pericolo di possibili rincari? A parità di aliquote un catasto basato sui valori dell’agenzia delle entrate porterebbe ad un forte incremento delle imposte. Per salvaguardare l’invarianza di gettito, la soluzione più probabile potrebbe essere quella di rivedere le aliquote al ribasso.

Vediamo da vicino quali sono le novità apportate per il 2014, per effetto degli art. 10 del D.lgs 23/2011 e 26 del Dl. 104/2013.

Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato rispetto a quello ordinario.

Bisogna tener conto di una distinzione fondamentale ossia l’ipotesi in cui il venditore è un privato, dall’ipotesi in cui si acquisti da un’impresa costruttrice.

Quando il venditore è un privato si deve pagare:

- L’IMPOSTA DI REGISTRO del 2% (fino al 31 dicembre 2013 era del 3% );

- L’IMPOSTA IPOTECARIA FISSA di € 50,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- L’IMPOSTA CATASTALE FISSA di € 50,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00).

Se l’immobile è accatastato come immobile di lusso (categorie: A/1, A/8, A/9) si è tenuti al pagamento di un’ imposta di registro del 9% (fino al 31 dicembre 2013 era del 7%).

Invece, quando a vendere è un’ impresa costruttrice o di ristrutturazione, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono:

- L’ IVA del 4%;

- L’ IMPOSTA DI REGISTRO FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- L’ IMPOSTA IPOTECARIA FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- L’IMPOSTA CATASTALE FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00).

Se si acquista da impresa non costruttrice o di non ristrutturazione, o si acquista dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si è esenti dall’IVA, ma si paga:

- L’ IMPOSTA DI REGISTRO del 2% (fino al 31 dicembre 2013 era del 3%);

- L’ IMPOSTA IPOTECARIA FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- L’IMPOSTA CATASTALE FISSA di € 200,00 ( fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00).

Se si acquista un immobile ad uso abitativo che non sia prima casa, da un privato o da un’ impresa non costruttrice e che non ha seguito i lavori di ristrutturazione, o da un’ impresa costruttrice o che ha eseguito lavori di risanamento dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

- IMPOSTA DI REGISTRO DEL 9% (fino al 31 dicembre 2013 era del 7%);

- IMPOSTA IPOTECARIA DI € 50,00 (fino al 31 dicembre 2013 era del 2%);

- IMPOSTA CATASTALE DI € 50,00 (fino al 31 dicembre 2013 era del 1%).

Se si acquista non come prima casa da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, le imposte da versare saranno le seguenti:

- IVA del 10% fino al 22% per gli immobili di lusso;

- IMPOSTA DI REGISTRO FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- IMPOSTA IPOTECARIA FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di € 168,00);

- IMPOSTA CATASTALE FISSA di € 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 era di €168,00);

A seguito della legge finanziaria per il 2007 si assume come base imponibile per imposte di registro, ipotecarie e catastale il valore catastale anziché il corrispettivo pagato. Esse sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

In tal caso le tariffe notarile devono essere ridotte del 30%. Inoltre se l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Se l’acquirente non è un privato e se le compravendite riguardano terreni, negozi o uffici la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito o dichiarato nell’atto.

Tuttavia l’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte sia costituito dal valore catastale dell’immobile indipendentemente dal prezzo dichiarato. L’agevolazione è concessa sempre che nell’atto sia riportato il valore catastale e sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Le penalizzazioni maggiori ci saranno per chi acquista dei piccoli immobili.

Per la nuova imposta di registro infatti è previsto sempre un importo minimo di € 1’000,00, mentre nel 2013 veniva calcolata sull’effettivo valore del fabbricato.

E’ possibile detrarre fiscalmente ai fini IRPEF nella misura del 19% (per importi fino a 1’000 euro) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.