Parliamo di una detrazione fiscale al 110% appunto, di tutte quelle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, per il periodo che va dal primo luglio 2020 al trentuno dicembre 2022 da ripartire in cinque quote annuali di pari importo. Tale detrazione sui lavori di ristrutturazione si applicherà a: prime e seconde case unifamiliari e i condomini, strutture turistiche (come alberghi e residence a condizione che i proprietari siano gestori dell’attività) enti non commerciali compresi quelli appartenenti al terzo settore e quelli religiosi, agli immobili adibiti all’attività di scuola paritaria d’infanzia non profit, beni provenienti da patrimoni immobiliari dismessi da società a partecipazione pubblica e quelli di associazioni e società sportive dilettanti.

Non tutti i lavori però sono ammessi all’ecobonus 110% , vediamo quali lo sono nello specifico: interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, entro un limite di sessanta mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (cd cappotto degli edifici); sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ibridi o geotermici con abbinamento eventuale ai sistemi fotovoltaici (limite di spesa a trenta mila euro moltiplicato per le unità immobiliari); spese relative a specifici interventi antisismici sugli edifici, sempre se contestualmente sia stipulata una polizza assicurativa a copertura del rischio di eventi calamitosi; la detrazione spetta anche per gli impianti fotovoltaici e accomulatori ad essi integrati, se l’installazione dei pannelli avviene insieme agli interventi strutturali elencati o a quelli anti-sismici; per le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici, anch’esse incentivate al 110%, ma con l’obbligo di intervento strutturale abbinato.

La detrazione si applicherà anche nel caso di lavori come sostituzione degli infissi, finestre , tende da sole, condizionatori e serramenti, solo però se tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi maggiori. Questi lavori devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, questa è condizione necessaria per aver diritto all’ecobonus 110%; nel caso in cui non sia possibile sarà sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape), rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. L’ecobonus 110% sarà valido per la seconda casa sempre e quando si tratti di seconde case non di lusso. E secondo le ultime novità del decreto rilancio sull’ecobonus 110% la detrazione per i lavori di ristrutturazione sarebbe estesa anche agli impianti sportivi e agli alberghi.

In luogo della detrazione i contribuenti possono optare per uno sconto in fattura, cedendo la detrazione al fornitore o ad una banca per la trasformazione in credito d’imposta con possibilità di cessione a terzi. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno può essere usufruita negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso. In pratica si può chiedere al fornitore uno sconto pari alla somma che corrisponde alla detrazione spettante. Il fornitore che ha effettuato gli interventi poi potrà recuperare la somma applicando un credito d’imposta con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Ad intervenire nel rilascio della documentazione necessaria all’accesso al superbonus 110% sono il tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che segue l’andamento dei lavori garantendone la conformità a quanto previsto dai bonus. Commercialista e Caf intervengono invece nella redazione del visto di conformità. La copia della documentazione va poi inoltrata all’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile).

“La flessione è principalmente dovuta – nota l’istituto di statistica – ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si amplia (-2,3% da -0,5% del trimestre precedente), diventando per la prima volta, da quando sia le nuove sia le esistenti sono in calo, più ampia e quasi doppia di quella dei prezzi delle abitazioni esistenti (stabile a -1,2%)”. In media, nel primo semestre del 2016 i prezzi su base annua diminuiscono dell’1,2%, “sintesi di un calo dell’ 1,4% per quelle nuove (il cui peso sull’indice generale è poco più di un quinto) e dell’1,2% per quelle esistenti”.
I prezzi dunque non accennano a ripartire nonostante la forte ripresa delle compravendite, che nel secondo trimestre dell’anno, secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate, hanno sfiorato un aumento del 23%.
Gli addetti ai lavori, seppur con differenze sulla velocità del trend, prevedono comunque solo lievi rialzi delle quotazioni a partire dalla metà del prossimo anno: del resto difficile aspettarsi scostamenti significativi in un contesto di inflazione e crescita prossimi allo zero. Soprattutto in mercati dove c’è ancora molta offerta da smaltire.

Spingendosi al periodo successivo a quello analizzato dall’Istat, i dati diffusi ad inizio Ottobre da Idealista.it mostrano addirittura un’accelerazione del calo dei prezzi, con una discesa del 3%. Secondo il portale, che analizza i dati di oltre 358mila annunci immobiliari, si tratta del calo più marcato di quest’anno. Il calo maggiore si è registrato in Campania (-5%), mentre fa eccezione la Valle d’Aosta con un rialzo del 2,4%. Male anche Milano (-4%) e Roma (-2,7%).

Trattandosi di un’analisi effettuata sugli annunci immobiliari, potrebbe però anche indicare una diminuzione delle richieste iniziali di chi vende che potrebbe non riflettersi quindi completamente sul corrispettivo pagato alla fine della compravendita.

Fonte “Il Sole 24 Ore.com” e “Idealista.it”.

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

Il conteggio per il pagamento delle tasse si basa sull’ISEE (Indicatore di Situazione Economica Equivalente). Questo parametro nel caso di una coppia sposata in regime di comunione legale dei beni, viene calcolato su entrambi i redditi, mentre con una separazione si determinerà un ISEE più basso perchè basato sulle entrate di un solo coniuge. Di conseguenza, si avrà un aumento delle prestazioni sociali agevolate per le famiglie. Così facendo ci sarebbe anche un evidente taglio sull’IRPEF e sulle addizionali comunali e regionali con la detrazione dal reddito dell’assegno annuale di mantenimento dei figli. In più, nel caso in cui uno dei due genitori, separati legalmente, andasse a risiedere nella seconda casa, su questo immobile si potrebbero portare in detrazione gli interessi passivi pagati sul mutuo e non pagarne la relativa IMU (da versare invece qualora l’immobile risulti come seconda casa). L’IMU sulla casa coniugale, infatti, è a carico del coniuge assegnatario e dunque si rientra nella casistica dell’esenzione se si utilizza il secondo immobile come abitazione principale.

Ma per risparmiare sulle tasse si fa di tutto, anche intestare un immobile al figlio minore. Per procedere all’operazione serve l’autorizzazione del giudice tutelare (si tratta di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio o al tribunale come atto di volontaria giurisdizione). Sono necessari, però, alcuni requisiti:

- vostro figlio non deve avere nessun immobile già intestato al momento della richiesta;

- i genitori devono essere entrambi consenzienti e d’accordo al momento della firma;

- la residenza deve essere effettuata presso il comune dove è costruito l’immobile in questione;

- per il figlio minorenne deve essere il primo ed unico alloggio indicato sulla carta come prima casa.

Vediamo da vicino invece quali sono le controindicazioni.

Acquistare una casa da intestare al figlio minore configura una forma di “donazione indiretta”; ciò consente ad un eventuale secondo figlio di impugnare l’atto nel caso in cui i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma. I genitori, salvo il caso di ritornare davanti al giudice o al notaio, non potranno più disporre del bene al compimento dei 18 anni del figlio che ne acquisterà la piena proprietà. Il minore che avrà un immobile intestato non potrà più chiedere in futuro agevolazioni fiscali sulla prima casa per altri immobili. Questo perchè dette agevolazioni possono essere richieste una sola volta per una sola casa. Inoltre un minore non avendo reddito non può risultare titolare di un finanziamento. Ciò comporta che se l’immobile fosse acquistato con un mutuo, il prestito non potrà essere portato in detrazione. Infatti tale bonus è ammesso solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.  Infine, fino a quando il minore non raggiunga la maggior età, i genitori avranno l’usufrutto sulla proprietà e denunceranno l’immobile tra le loro tasse come seconda casa, salvo la separazione fittizia.

Oltre alle modalità illustrate negli articoli precedenti, proponiamo un’ulteriore soluzione, quella prevista dall’art. 1523 c.c. ovvero la VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ (o c.d. VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO).

Si tratta di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo.

Parliamo di una forma di contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa.

Dunque il pagamento è frazionato nel tempo e nonostante il godimento immediato del bene, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

In caso di inadempimento e quindi se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta, tramite risoluzione del contratto.

Il venditore inoltre dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa o salvo il riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni.

Il venditore non può ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Dunque chi ha venduto un bene con pagamento dilazionato corre il rischio di vederlo pignorato da un creditore dell’acquirente.

Può anche accadere che l’acquirente stesso (in cattiva fede) venda il bene ad un terzo che non sa che il bene non è stato pagato all’originario venditore (terzo acquirente in buona fede).

E’ bene dunque rivolgersi ad esperti del settore per la stipula del contratto.

A fronte di questa grave emergenza con il Dl suddetto, è stato deciso di incrementare sia il “Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione” con 100 milioni di euro, sia il “Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli” di 226 milioni di euro.

Tenendo conto che circa 2,5 milioni di famiglie in affitto pagano un canone superiore al 40% del loro reddito e che ciò genera innumerevoli tensioni sul mercato delle locazioni, parte delle risorse “Fondo Affitto” vengono destinate alla creazione di strumenti locali volti ad assumere una posizione di mediazione-garanzia tra proprietari ed affittuari per mancati pagamenti del canone e/o per eventuali danni arrecati all’immobile locato.

In più, per incentivare il mercato immobiliare, il Dl prevede una riduzione della cedolare secca per contratti a canone concordato; è prevista, infatti, una diminuzione di aliquota dal 15% al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Ulteriori obiettivi che il Governo Renzi tenta di raggiungere attraverso tale Dl sono: l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari e lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.

Ciò attraverso attività di recupero, manutenzione e gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.

A tal fine, sono previsti accordi con regioni ed enti locali per favorire l’acquisto degli alloggi ex IACP da parte degli inquilini e destinare il ricavato al recupero e alla realizzazione di nuovi alloggi.

A completamento della riforma, si pone la lotta all’occupazione abusiva attraverso l’impossibilità di richiedere la residenza e l’allacciamento ai pubblici servizi da parte degli occupanti non legittimati degli immobili inutilizzati dai proprietari effettivi.

Per questo motivo è sempre più in voga la NUDA PROPRIETA’, utilizzata sempre più spesso da famiglie giovani e di media età che cercano liquidità immediata da questa soluzione: cedono il proprio immobile continuando a viverci e, nello stesso tempo, possono disporre di liquidità da utilizzare per il sostentamento o per nuovi investimenti.