Parliamo di una detrazione fiscale al 110% appunto, di tutte quelle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, per il periodo che va dal primo luglio 2020 al trentuno dicembre 2022 da ripartire in cinque quote annuali di pari importo. Tale detrazione sui lavori di ristrutturazione si applicherà a: prime e seconde case unifamiliari e i condomini, strutture turistiche (come alberghi e residence a condizione che i proprietari siano gestori dell’attività) enti non commerciali compresi quelli appartenenti al terzo settore e quelli religiosi, agli immobili adibiti all’attività di scuola paritaria d’infanzia non profit, beni provenienti da patrimoni immobiliari dismessi da società a partecipazione pubblica e quelli di associazioni e società sportive dilettanti.

Non tutti i lavori però sono ammessi all’ecobonus 110% , vediamo quali lo sono nello specifico: interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, entro un limite di sessanta mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (cd cappotto degli edifici); sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ibridi o geotermici con abbinamento eventuale ai sistemi fotovoltaici (limite di spesa a trenta mila euro moltiplicato per le unità immobiliari); spese relative a specifici interventi antisismici sugli edifici, sempre se contestualmente sia stipulata una polizza assicurativa a copertura del rischio di eventi calamitosi; la detrazione spetta anche per gli impianti fotovoltaici e accomulatori ad essi integrati, se l’installazione dei pannelli avviene insieme agli interventi strutturali elencati o a quelli anti-sismici; per le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici, anch’esse incentivate al 110%, ma con l’obbligo di intervento strutturale abbinato.

La detrazione si applicherà anche nel caso di lavori come sostituzione degli infissi, finestre , tende da sole, condizionatori e serramenti, solo però se tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi maggiori. Questi lavori devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, questa è condizione necessaria per aver diritto all’ecobonus 110%; nel caso in cui non sia possibile sarà sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape), rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. L’ecobonus 110% sarà valido per la seconda casa sempre e quando si tratti di seconde case non di lusso. E secondo le ultime novità del decreto rilancio sull’ecobonus 110% la detrazione per i lavori di ristrutturazione sarebbe estesa anche agli impianti sportivi e agli alberghi.

In luogo della detrazione i contribuenti possono optare per uno sconto in fattura, cedendo la detrazione al fornitore o ad una banca per la trasformazione in credito d’imposta con possibilità di cessione a terzi. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno può essere usufruita negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso. In pratica si può chiedere al fornitore uno sconto pari alla somma che corrisponde alla detrazione spettante. Il fornitore che ha effettuato gli interventi poi potrà recuperare la somma applicando un credito d’imposta con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Ad intervenire nel rilascio della documentazione necessaria all’accesso al superbonus 110% sono il tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che segue l’andamento dei lavori garantendone la conformità a quanto previsto dai bonus. Commercialista e Caf intervengono invece nella redazione del visto di conformità. La copia della documentazione va poi inoltrata all’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile).

“La flessione è principalmente dovuta – nota l’istituto di statistica – ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si amplia (-2,3% da -0,5% del trimestre precedente), diventando per la prima volta, da quando sia le nuove sia le esistenti sono in calo, più ampia e quasi doppia di quella dei prezzi delle abitazioni esistenti (stabile a -1,2%)”. In media, nel primo semestre del 2016 i prezzi su base annua diminuiscono dell’1,2%, “sintesi di un calo dell’ 1,4% per quelle nuove (il cui peso sull’indice generale è poco più di un quinto) e dell’1,2% per quelle esistenti”.
I prezzi dunque non accennano a ripartire nonostante la forte ripresa delle compravendite, che nel secondo trimestre dell’anno, secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate, hanno sfiorato un aumento del 23%.
Gli addetti ai lavori, seppur con differenze sulla velocità del trend, prevedono comunque solo lievi rialzi delle quotazioni a partire dalla metà del prossimo anno: del resto difficile aspettarsi scostamenti significativi in un contesto di inflazione e crescita prossimi allo zero. Soprattutto in mercati dove c’è ancora molta offerta da smaltire.

Spingendosi al periodo successivo a quello analizzato dall’Istat, i dati diffusi ad inizio Ottobre da Idealista.it mostrano addirittura un’accelerazione del calo dei prezzi, con una discesa del 3%. Secondo il portale, che analizza i dati di oltre 358mila annunci immobiliari, si tratta del calo più marcato di quest’anno. Il calo maggiore si è registrato in Campania (-5%), mentre fa eccezione la Valle d’Aosta con un rialzo del 2,4%. Male anche Milano (-4%) e Roma (-2,7%).

Trattandosi di un’analisi effettuata sugli annunci immobiliari, potrebbe però anche indicare una diminuzione delle richieste iniziali di chi vende che potrebbe non riflettersi quindi completamente sul corrispettivo pagato alla fine della compravendita.

Fonte “Il Sole 24 Ore.com” e “Idealista.it”.

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

Se il Locatore viola il diritto di prelazione e vende a terzi, il Conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa entro 6 mesi dalla trascrizione dell’ atto di alienazione, annullando l’atto. La prelazione però non insorge se il locale è caduto in successione ereditaria, se è trasferito al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado o se è oggetto di permuta o di divisione giudiziale.

Se il Conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale, la prelazione è del tutto esclusa in caso di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di attività professionali, di attività di carattere transitorio, di locali interni a stazioni ferroviarie, porti ed  aeroporti, di attività ricreative, assistenziali, culturali, socialistiche o di qualsiasi attività.

Nell’ipotesi di immobile adibito ad uso abitativo, invece, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è disciplinato dall’art 3 della legge n°431 del 1998 ed opera quando il Locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto e ciò avviene in ipotesi particolari. Vediamo quali sono.

Il primo caso si verifica quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, il Locatore ha diritto di essere preferito a parità di condizioni ad altri eventuali acquirenti dell’immobile . Anche in questo caso il Locatore dovrà darne comunicazione al Conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve esercitare il proprio diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Anche qui se il proprietario vende a terzi senza aver fatto la notifica o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il Conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa e addirittura pretendere il risarcimento degli eventuali danni. Esaminando altre ipotesi, il Conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni con altri eventuali aspiranti Conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, su un immobile compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti interventi, o su un immobile che si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile. Al Conduttore non spetta il diritto di prelazione nei seguenti casi: nel caso in cui il proprietario intende vendere e/o locare l’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale; nel caso in cui il Locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (infatti il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall’art.732 C.C. prevale su quello del Conduttore); nel caso in cui il Locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Il conteggio per il pagamento delle tasse si basa sull’ISEE (Indicatore di Situazione Economica Equivalente). Questo parametro nel caso di una coppia sposata in regime di comunione legale dei beni, viene calcolato su entrambi i redditi, mentre con una separazione si determinerà un ISEE più basso perchè basato sulle entrate di un solo coniuge. Di conseguenza, si avrà un aumento delle prestazioni sociali agevolate per le famiglie. Così facendo ci sarebbe anche un evidente taglio sull’IRPEF e sulle addizionali comunali e regionali con la detrazione dal reddito dell’assegno annuale di mantenimento dei figli. In più, nel caso in cui uno dei due genitori, separati legalmente, andasse a risiedere nella seconda casa, su questo immobile si potrebbero portare in detrazione gli interessi passivi pagati sul mutuo e non pagarne la relativa IMU (da versare invece qualora l’immobile risulti come seconda casa). L’IMU sulla casa coniugale, infatti, è a carico del coniuge assegnatario e dunque si rientra nella casistica dell’esenzione se si utilizza il secondo immobile come abitazione principale.

Ma per risparmiare sulle tasse si fa di tutto, anche intestare un immobile al figlio minore. Per procedere all’operazione serve l’autorizzazione del giudice tutelare (si tratta di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio o al tribunale come atto di volontaria giurisdizione). Sono necessari, però, alcuni requisiti:

- vostro figlio non deve avere nessun immobile già intestato al momento della richiesta;

- i genitori devono essere entrambi consenzienti e d’accordo al momento della firma;

- la residenza deve essere effettuata presso il comune dove è costruito l’immobile in questione;

- per il figlio minorenne deve essere il primo ed unico alloggio indicato sulla carta come prima casa.

Vediamo da vicino invece quali sono le controindicazioni.

Acquistare una casa da intestare al figlio minore configura una forma di “donazione indiretta”; ciò consente ad un eventuale secondo figlio di impugnare l’atto nel caso in cui i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma. I genitori, salvo il caso di ritornare davanti al giudice o al notaio, non potranno più disporre del bene al compimento dei 18 anni del figlio che ne acquisterà la piena proprietà. Il minore che avrà un immobile intestato non potrà più chiedere in futuro agevolazioni fiscali sulla prima casa per altri immobili. Questo perchè dette agevolazioni possono essere richieste una sola volta per una sola casa. Inoltre un minore non avendo reddito non può risultare titolare di un finanziamento. Ciò comporta che se l’immobile fosse acquistato con un mutuo, il prestito non potrà essere portato in detrazione. Infatti tale bonus è ammesso solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.  Infine, fino a quando il minore non raggiunga la maggior età, i genitori avranno l’usufrutto sulla proprietà e denunceranno l’immobile tra le loro tasse come seconda casa, salvo la separazione fittizia.

Oltre alle modalità illustrate negli articoli precedenti, proponiamo un’ulteriore soluzione, quella prevista dall’art. 1523 c.c. ovvero la VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ (o c.d. VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO).

Si tratta di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo.

Parliamo di una forma di contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa.

Dunque il pagamento è frazionato nel tempo e nonostante il godimento immediato del bene, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

In caso di inadempimento e quindi se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta, tramite risoluzione del contratto.

Il venditore inoltre dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa o salvo il riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni.

Il venditore non può ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Dunque chi ha venduto un bene con pagamento dilazionato corre il rischio di vederlo pignorato da un creditore dell’acquirente.

Può anche accadere che l’acquirente stesso (in cattiva fede) venda il bene ad un terzo che non sa che il bene non è stato pagato all’originario venditore (terzo acquirente in buona fede).

E’ bene dunque rivolgersi ad esperti del settore per la stipula del contratto.

Con il D.lgs. 20 giugno 2005 n°122, si sono introdotti nel nostro ordinamento importanti strumenti di tutela per l’ acquirente di immobili da costruire, onde evitare che a fronte di cospicue caparre o acconti sul prezzo, al momento della stipula del preliminare la vendita saltasse per svariati motivi, in primis un’ eventuale situazione di crisi dell’impresa costruttrice.

In questa categoria di immobili vi rientrano tutti quelli per i quali sia richiesto (non necessariamente concesso) il cd. PERMESSO DI COSTRUIRE, ossia di quel titolo che consente al richiedente di poter edificare, rilasciato dal comune competente per territorio (permesso di costruire che deve essere rilasciato dall’ente comunale anche per tutte quelle opere edilizie “precarie”, ossia che non hanno i requisiti di temporalità limitata e di specificità. Lo ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza 3 giugno 2014, n°2842, venendo ad equiparare le opere edilizie aventi carattere stagionale, in quanto dirette alla soddisfazione di interessi permanenti nel tempo, alle nuove costruzioni).

Tuttavia, per godere a pieno di tutte le tutele previste dalla legge, il solo permesso di costruire non è sufficiente. Occorre che l’immobile non sia ancora ultimato in modo da non consentire ancora il rilascio del cd. CERTIFICATO  DI AGIBILITA’, rilasciato anch’esso dal comune. Si tratta di un’attestazione che accerta che l’immobile e i suoi impianti godono delle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge e dai regolamenti locali.

Bisogna fare attenzione dal momento che, se si acquista un immobile per il quale non è ancora stato richiesto il permesso di costruire, o è già stato rilasciato il certificato di agibilità, non possono essere fatte valere le tutele previste dalla legge per gli immobili da costruire. Tale legge ha due destinatari ben precisi:

- L’ACQUIRENTE: ovvero colui che abbia stipulato un contratto sia esso un preliminare o di altro genere, che abbia come effetto quello di impegnare le parti ad un futuro trasferimento della proprietà di un immobile da costruire.

- IL VENDITORE: un costruttore ovvero l’imprenditore o la cooperativa edilizia che abbia stipulato un contratto che possa avere ad       effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente, della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, anche se la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da un terzo.

E’ necessario che nel contratto siano ben specificati sia i cd. elementi essenziali del contratto (descrizione accurata dell’immobile con dati catastali ed edilizi, caratteristiche tecniche della costruzione con allegazione del capitolato di appalto e le tavole di progetto, tutti i gravami pregiudizievoli, il prezzo di vendita con indicazione di caparre o di eventuali acconti, attraverso modalità di pagamento tracciabili) che i cd. elementi accessori (termine per la consegna dell’opera finita e l’eventuale appaltatore).

Inoltre ai sensi dell’art 2 del Decreto è necessario indicare gli estremi della fideiussione che il costruttore deve consegnare a pena di nullità (il contratto sarà invalido e non produrrà effetti) all’acquirente , al momento della stipula del contratto.

Attraverso la fideiussione (quale strumento di garanzia cd. PERSONALE) un soggetto si obbliga a pagare un debito di un terzo qualora quest’ultimo non vi provveda o anche a prescindere da ciò (garanzia  a prima richiesta).

La fideiussione garantisce all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso ha già versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell’acquisto dell’immobile, nel caso in cui l’imprenditore si trovi in una situazione di crisi (pignoramenti dell’immobile in corso di costruzione o del terreno su cui verrà costruito, fallimento o richiesta di procedimenti concorsuali).

Il terzo fideiussore sarà, come prevede la legge, una banca o una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario iscritto ad un determinato elenco speciale; dunque deve essere un soggetto affidabile e solvibile.

La fideiussione deve contenere la rinuncia al beneficio di escussione, ovvero deve essere azionabile immediatamente senza passare da una preventiva richiesta al costruttore.

Ulteriore garanzia è la POLIZZA SULLA RESPONSABILITA’  CIVILE DEL COSTRUTTORE ai sensi dell’art. 1669 del c.c. a favore dell’acquirente.

Si impone al costruttore di consegnare, al momento della stipula del contratto definitivo, una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente in caso di gravi difetti dell’immobile per una durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori e quindi, risarcisce l’acquirente dei danni che dovesse subire  a causa di tali difetti, anche se tali danni dovessero essere provocati a terzi.

La legge inoltre ha previsto che se l’acquisto ha riguardato un immobile da costruire per il quale l’acquirente si sia impegnato ad adibirlo a residenza propria, o del proprio coniuge o dei propri parenti o affini entro in terzo  grado e, il prezzo di vendita sia giusto al momento della stipula del preliminare, non è possibile per il curatore fallimentare esercitare l’azione revocatoria (strumento questo che permette di recuperare fondi da utilizzare per il pagamento dei creditori, attraverso la vendita  di tutti i beni del fallito).

Dunque attraverso il riconoscimento di tale tutela  in caso di fallimento del costruttore l’acquisto di un immobile da costruire non  può essere revocato e dunque l’acquirente non perde la proprietà acquistata.

A rafforzare le tutele previste dal D.lgs. 20 giugno 2005, n° 122 si pone  il contenuto dell’art 10 quater del decreto legge 47/2014 (“Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015″), il quale stabilisce che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.