Parliamo di una detrazione fiscale al 110% appunto, di tutte quelle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, per il periodo che va dal primo luglio 2020 al trentuno dicembre 2022 da ripartire in cinque quote annuali di pari importo. Tale detrazione sui lavori di ristrutturazione si applicherà a: prime e seconde case unifamiliari e i condomini, strutture turistiche (come alberghi e residence a condizione che i proprietari siano gestori dell’attività) enti non commerciali compresi quelli appartenenti al terzo settore e quelli religiosi, agli immobili adibiti all’attività di scuola paritaria d’infanzia non profit, beni provenienti da patrimoni immobiliari dismessi da società a partecipazione pubblica e quelli di associazioni e società sportive dilettanti.

Non tutti i lavori però sono ammessi all’ecobonus 110% , vediamo quali lo sono nello specifico: interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, entro un limite di sessanta mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (cd cappotto degli edifici); sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ibridi o geotermici con abbinamento eventuale ai sistemi fotovoltaici (limite di spesa a trenta mila euro moltiplicato per le unità immobiliari); spese relative a specifici interventi antisismici sugli edifici, sempre se contestualmente sia stipulata una polizza assicurativa a copertura del rischio di eventi calamitosi; la detrazione spetta anche per gli impianti fotovoltaici e accomulatori ad essi integrati, se l’installazione dei pannelli avviene insieme agli interventi strutturali elencati o a quelli anti-sismici; per le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici, anch’esse incentivate al 110%, ma con l’obbligo di intervento strutturale abbinato.

La detrazione si applicherà anche nel caso di lavori come sostituzione degli infissi, finestre , tende da sole, condizionatori e serramenti, solo però se tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi maggiori. Questi lavori devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, questa è condizione necessaria per aver diritto all’ecobonus 110%; nel caso in cui non sia possibile sarà sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape), rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. L’ecobonus 110% sarà valido per la seconda casa sempre e quando si tratti di seconde case non di lusso. E secondo le ultime novità del decreto rilancio sull’ecobonus 110% la detrazione per i lavori di ristrutturazione sarebbe estesa anche agli impianti sportivi e agli alberghi.

In luogo della detrazione i contribuenti possono optare per uno sconto in fattura, cedendo la detrazione al fornitore o ad una banca per la trasformazione in credito d’imposta con possibilità di cessione a terzi. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno può essere usufruita negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso. In pratica si può chiedere al fornitore uno sconto pari alla somma che corrisponde alla detrazione spettante. Il fornitore che ha effettuato gli interventi poi potrà recuperare la somma applicando un credito d’imposta con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Ad intervenire nel rilascio della documentazione necessaria all’accesso al superbonus 110% sono il tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che segue l’andamento dei lavori garantendone la conformità a quanto previsto dai bonus. Commercialista e Caf intervengono invece nella redazione del visto di conformità. La copia della documentazione va poi inoltrata all’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile).

L’affittuario è inadempiente alla propria obbligazione di pagare l’affitto, dunque diventa moroso e ciò porta alla ovvia conseguenza dello sfratto, sia che si tratti di un contratto di affitto per un immobile ad uso commerciale che residenziale. Si è quindi tenuti al pagamento dei canoni con tutte le ulteriori spese di procedura e di avvocati. Si giunge ugualmente allo sfratto anche se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto. In questo caso però, il giudice, provando la buona volontà nel pagamento, è propenso a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento.

In assenza di un provvedimento normativo ad hoc che preveda uno sconto sugli affitti per il CoronaVirus, la soluzione migliore per evitare un procedimento di sfratto resta dunque un accordo tra le parti, ovvero tra il conduttore ed il locatore, entrambi propensi a mantenere in vita il contratto di locazione in essere.

In questo caso la legge ci viene incontro. Facciamo riferimento all’art. 1467 del CC, il quale pone un valido rimedio quando a seguito di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la prestazione dovuta da una parte del contratto diventa eccessivamente onerosa.

Escludendo la volontà delle parti di risolvere il contratto, l’emergenza COVID 19 diviene condizione per decidere liberamente di modificare, temporaneamente o in modo definitivo, le condizioni del contratto. Il conduttore può legittimamente richiedere di ritardare il pagamento rispetto alla scadenza prevista in contratto senza addebito di interessi e/o penali in genere (art. 1256,2 cc) trattandosi di un inadempimento incolpevole a fronte di un’emergenza straordinaria. E’ possibile concordare ulteriori nuove condizioni contrattuali come un equa riduzione del canone per tutto il periodo in cui permarrà il virus, tenuto conto delle difficoltà economiche in cui versa il conduttore. Meglio invece la stipula di un nuovo contratto a condizioni più vantaggiose per le parti per la durata del periodo di crisi.

Nel caso in cui si raggiunga ad un accordo per la riduzione del canone di locazione  in seguito all’emergenza CoronaVirus, non è obbligatoria la registrazione della modifica contrattuale. Qualora però il contribuente decida di provvedere alla registrazione ai fini del calcolo delle imposte dirette senza attendere la fine dello stato di pericolo, non è tenuto a pagare le imposte di registro e di bollo.

Per velocizzare i tempi si può inviare una pec o una mail, senza doversi recare in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate allegando: la scansione dell’accordo di riduzione; il modello 69 compilato e sottoscritto; la dichiarazione sostitutiva  di atto di notorietà (art. 47, Dpr n 445/2000) di essere in possesso degli originali; la copia del documento di identità del richiedente, che deve specificare che la registrazione è esente da imposte (art. 19, comma 1, Dl n. 133/2014).

La registrazione della riduzione del canone di locazione in seguito all’emergenza CoronaVirus applicata dal proprietario dell’immobile all’inquilino rientra nella sospensione prevista dall’art 62, commi 1 e 6, del Dl “Cura Italia”. Pertanto potrà essere effettuata entro il 30 giugno 2020 senza sanzioni.

Si invocano provvedimenti che vadano ad aiutare inquilini in difficoltà, ma anche a tutelare i proprietari. Al momento in tema di sostegno all’affitto ogni regione adotta misure normative differenti.

Per il Lazio la Giunta regionale ha approvato le delibere per lo stanziamento di 43 milioni di euro di bonus affitto; di questi circa 24,5 milioni sono destinati alla città di Roma e 18,5 agli altri Comuni del Lazio.

Tale manovra si articola in due misure: da una parte si prevede un investimento di 21 milioni di euro destinato a cittadini e famiglie con reddito Isee fino a 14’000 euro. Tali risorse sono assegnate ai comuni del Lazio che con un bando pubblico provvedono a trasferire i contributi alle persone che ne fanno domanda. Tale provvedimento è stato prorogato fino al 31 dicembre 2020.

Dall’altra parte la seconda misura prevede un investimento regionale di 22 milioni di euro che verrà trasferito ai Comuni per sostenere il pagamento dell’affitto. E’ rivolto ai locatari che hanno subito una contrazione di almeno il 30% del reddito dal 23 febbraio al 31 maggio 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il reddito non dovrà essere superiore ai 7000 euro trimestrali e il contributo sarà per tre mensilità pari al 40% del costo dell’affitto. E’ possibile anche presentare al proprio Comune il contratto di locazione e un’autocertificazione  che attesti la propria situazione economica, per rientrare nella graduatoria stilata dallo stesso ente entro 45 giorni per l’assegnazione delle risorse.

Tra le diverse misure inserite dal Governo Conte nel Decreto Rilancio approvato dal Consiglio dei Ministri del 13 Maggio 2020,  è stato predisposto anche uno “sconto” per gli affitti dei locali commerciali.

Si tratta di un credito di imposta per i canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo. Il beneficio è pari al 60% del canone mensile versato nei mesi di Marzo, Aprile e Maggio. L’agevolazione scende al 30% in caso di affitto d’azienda. Ne possono fruire i soggetti esercenti attività d’impresa, arte  o professione, con ricavi o compensi non superiori a cinque milioni di euro e che hanno subito un calo di fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Alle strutture alberghiere il credito d’imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato. Ammessi anche gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti. In più il nuovo credito d’imposta in alternativa all’utilizzo diretto, può essere ceduto anche a banche e altri intermediari finanziari.

E’ possibile optare per la cessione del credito d’imposta anche al locatore; in questo caso quest’ultimo può utilizzare il credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione. Se i locatori o concedenti sono esercenti attività d’impresa o professione, il credito d’imposta è utilizzabile anche in compensazione, ai sensi dell’art. 17 del Dlgs n.241/1997, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione, a decorrere dal mese successivo alla cessione.

Il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini dell’IRAP e non è soggetto a limiti di compensazione. Non rileva inoltre ai fini del rapporto di deducibilità degli interessi passivi di cui all’art. 61 TUIR e dei componenti negativi di cui all’art. 109, comma 5, TUIR. In relazione ai canoni di locazione del mese di marzo è espressamente previsto che il credito d’imposta non potrà essere cumulato con il bonus botteghe e negozi di cui all’ art.65 Decreto Cura Italia. Sarà un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro 20 giorni dall’entrata in vigore del decreto Rilancio, a definire le modalità attuative del bonus.

Ma una norma in particolare è destinata a far discutere e riguarda i PIGNORAMENTI IMMOBILIARI che sono resi ora più semplici. Nel dettaglio è stato introdotto un limite più elastico in relazione al pignoramento delle seconde case e degli altri immobili di proprietà del contribuente in debito con lo Stato. Il tetto di valore dei 120’000 euro oggi esistente non si calcolerà più sul singolo bene del contribuente, ma sulla totalità dei beni a lui intestati. In sostanza diventa più semplice pignorare la casa del contribuente che è in debito con il Fisco.

Per capire meglio cosa significa, ricordiamo cosa prevede l’attuale normativa sui pignoramenti immobiliari.

Oggi è vietato pignorare la prima casa se questa è l’unico immobile di proprietà del contribuente e a patto che sia accatastato come abitazione civile, quindi non un immobile di lusso. Inoltre è vietato il pignoramento quando il valore dell’immobile da pignorare, al netto delle passività ipotecarie, è inferiore ai 120’000 euro. Ora la modifica introdotta dalla manovrina chiesta da Bruxelles all’Italia interviene proprio sul “quantum”, ossia sul valore dell’immobile da sottoporre a pignoramento quando si ha un debito pendente con il Fisco. Se il patrimonio immobiliare complessivo, compresa la prima casa, supera i 120.000 euro, la riscossione potrà agire in maniera diretta senza alcun limite. È sufficiente quindi che il totale dei beni immobili posseduti dal debitore, e non più il singolo bene da espropriare, raggiunga l’importo dei 120’000 euro e scompare il divieto.

Ne consegue che il pignoramento diventa più facile, come scrive il sito Laleggepertutti.it:

“in buona sostanza viene agevolato il pignoramento immobiliare essendo più facile, in questo modo, raggiungere la soglia di legge. Infatti, per effetto della modifica, ai fini del pignoramento immobiliare i requisiti di valore sono rappresentati (oltre che dal non mutato importo del debito complessivo affidato all’agente della riscossione, che come abbiamo detto deve essere maggiore di 120’000 euro) dal valore catastale del totale degli immobili posseduti, che deve essere pari almeno a 120’000 euro”.

Resta fermo il divieto di pignoramento dell’abitazione principale, a prescindere dall’entità del credito e dal valore dell’immobile.

Fonte: Wall Street Italia.com

Esistono, tuttavia, dei casi in cui anche la plusvalenza, ovvero il guadagno dato dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto,  è soggetta a tassazione con aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Questa imposta riguarda principalmente chi vende terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni, purché non siano stati acquistati tramite successione, e quelli edificabili. Nel primo caso, l’aliquota minima è del 23% e qualora vi sia una plusvalenza è preferibile chiedere al Notaio che stipula l’atto di compravendita di applicare l’imposta sostitutiva, attualmente dell’8%. Diverso è per i terreni edificabili, in quanto la plusvalenza è sempre tassata e l’imposta prevista è molto alta dovuta principalmente al cambiamento dello stato del terreno da “agricolo” ad “edificabile”.

Il valore dei terreni, sia agricoli che edificabili, tuttavia può essere rivalutato in due casi:

- in seguito ad una perizia giurata con pagamento dell’imposta sostitutiva attualmente dell’8% versata in 3 rate o in un’unica soluzione con modello F24 (scadenza prevista al 30 Giugno 2016);

- per adeguamento dell’indice ISTAT dei prezzi del consumo.

Entrambe le soluzioni sopracitate, permettono di ridurre o addirittura azzerare la plusvalenza prevista a patto che i proprietari siano persone fisiche che non agiscono in maniera imprenditoriale o società semplici sia residenti che non nella zona di locazione e che i lotti dei terreni siano di proprietà dal primo Gennaio 2013. Gli unici terreni esclusi da questa possibilità sono quelli appartenenti ad aziende o ditte.

Dunque, in sintesi, per rivalutare i terreni in modo da ridurre la plusvalenza, si può applicare o l’imposta del 8% oppure attraverso il pagamento dell’aliquota Irpef che è pari al 23%. La differenza è che la prima si applica sull’intero valore del terreno e nella maggior parte dei casi permette di azzerare totalmente la plusvalenza, mentre la seconda si applica solo sulla plusvalenza.

La Legge di Stabilità 2016, prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria. Il 30 Giugno 2016 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui non si opti per il pagamento rateale). La perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga comunque entro il 30 Giugno 2016, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostitutiva. Tale imposta può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 Giugno 2016 oppure essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 Giugno 2016 (ovvero: la prima rata da versare entro il 30 Giugno 2016; la seconda entro il 30 Giugno 2017 e la terza ed ultima rata entro il 30 Giugno 2018), utilizzando il codice tributo 8056.

- l’acquisto deve riguardare abitazioni rientranti nella categoria “A” ad esclusione di quelle A\1, A\8, A\9;

- non bisogna possedere, nemmeno in comunione con il coniuge,  altre abitazioni nello stesso comune;

- non bisogna possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale, acquistate con l’agevolazione prima casa;

- bisogna essere residenti nel comune in cui si acquista l’immobile oppure trasferirvi la residenza entro 18 mesi;

- divieto di alienare l’immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non se ne acquisti uno nuovo, sempre da adibire ad abitazione principale, entro i 12 mesi successivi;

- nel caso della novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, bisogna trasferire l’abitazione acquistata precedentemente con le agevolazioni entro un anno dal nuovo acquisto.

Il mancato rispetto, anche solo di uno degli elementi precedentemente indicati, comporta la decadenza dell’agevolazione con l’obbligo di versare l’imposta nella misura ordinaria, pari al 9% anziché quella del 2%, nel caso di acquisto da un privato oppure da un soggetto IVA, ad eccezione dell’impresa costruttrice, oltre che una sanzione pari al 30%. Nel caso di acquisto dall’impresa costruttrice entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, invece, l’IVA passerebbe dal 4% per l’acquisto prima casa al 10% del prezzo di acquisto fino al 22% per gli immobili di lusso, oltre che la sanzione come indicata precedentemente.

La novità è applicabile anche in caso di acquisto della prima casa per donazione o successione, sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni precedentemente indicati.

Fino al 31 Dicembre 2015 invece, chi voleva acquistare una prima casa avendone già in passato acquistata un’altra usufruendo delle agevolazioni previste, doveva necessariamente prima vendere l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio.

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

La legge di stabilità per il 2016 prevede:

1) L’abolizione della TASI per tutte le prime case.

2) Uno sconto del 25% sull’IMU riguardante l’abitazione data in locazione per tutti i proprietari di casa che affitteranno a canone concordato.

3) Abolizione della TASI per case date in comodato d’uso ai figli. Agevolazione questa, che riguarda un solo immobile. Il proprietario non deve possedere altro immobile ad uso abitativo in Italia e nel 2015 deve aver abitato nella casa che vuole cedere al parente in linea retta entro il primo grado.

4) Il contribuente separato che lascerà la casa di proprietà all’ex coniuge e andrà a vivere in affitto, godrà dell’abolizione di tutte le imposte che riguardano la prima casa sull’abitazione principale.

5) Gli affittuari non dovranno più versare la propria quota di TASI, che poteva oscillare tra il 10 e il 30% a seconda dei comuni. Infatti l’abolizione di tale tassa vale anche per tutti gli inquilini che abitano in una casa che rappresenti l’abitazione principale. Mentre per i proprietari dell’abitazione locata, risultante dunque seconda casa, resterà l’obbligazione del versamento della propria parte di TASI che potrà variare tra il 70 ed il 90 % dell’importo complessivo.

6) La riduzione del 50% della base imponibile alle unità immobiliari non di lusso  concesse in comodato a parenti che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato, il proprietario possieda un solo immobile in Italia o un altro adibito ad abitazione principale e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui  è situato l’immobile concesso in comodato. Quando si fa riferimento ad “altro immobile” , il cui possesso comporta l’esclusione dal beneficio, si fa riferimento a casi in cui il comodante possieda un negozio, un ufficio, un’area fabbricabile, un terreno agricolo o pertinenze.

7) L’IMU rimarrà per le case di lusso e per i castelli. La novità fondamentale è che ci sarà un unica aliquota al 4 per mille e una detrazione standard di € 200,00.

8) I terreni agricoli saranno differenziati tra terreni di montagna e terreni di pianura. I primi vedranno l’abolizione dell’IMU. I secondi avranno questa possibilità solo nel caso si tratti di terreni di imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti.

9) Abolizione dell’IMU su tutti quei macchinari funzionali al processo produttivo e che siano imbullonati al capannone.

La cancellazione delle tasse sulla prima casa non porterà ad un contestuale aumento degli altri tributi locali. Infatti la legge di stabilità prevede il congelamento delle imposte locali. Ciò non vale per le Regioni in deficit sanitario, per Tari e per comuni che dichiarano il dissesto.

Se il Locatore viola il diritto di prelazione e vende a terzi, il Conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa entro 6 mesi dalla trascrizione dell’ atto di alienazione, annullando l’atto. La prelazione però non insorge se il locale è caduto in successione ereditaria, se è trasferito al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado o se è oggetto di permuta o di divisione giudiziale.

Se il Conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale, la prelazione è del tutto esclusa in caso di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di attività professionali, di attività di carattere transitorio, di locali interni a stazioni ferroviarie, porti ed  aeroporti, di attività ricreative, assistenziali, culturali, socialistiche o di qualsiasi attività.

Nell’ipotesi di immobile adibito ad uso abitativo, invece, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è disciplinato dall’art 3 della legge n°431 del 1998 ed opera quando il Locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto e ciò avviene in ipotesi particolari. Vediamo quali sono.

Il primo caso si verifica quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, il Locatore ha diritto di essere preferito a parità di condizioni ad altri eventuali acquirenti dell’immobile . Anche in questo caso il Locatore dovrà darne comunicazione al Conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve esercitare il proprio diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Anche qui se il proprietario vende a terzi senza aver fatto la notifica o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il Conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa e addirittura pretendere il risarcimento degli eventuali danni. Esaminando altre ipotesi, il Conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni con altri eventuali aspiranti Conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, su un immobile compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti interventi, o su un immobile che si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile. Al Conduttore non spetta il diritto di prelazione nei seguenti casi: nel caso in cui il proprietario intende vendere e/o locare l’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale; nel caso in cui il Locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (infatti il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall’art.732 C.C. prevale su quello del Conduttore); nel caso in cui il Locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Detto Fondo, è definito all’articolo 2 dello stesso DL come quella “situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo in ragione della perdita o della consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”.

Il decreto viene ad elencare una serie di casi nei quali l’inquilino moroso può venire a trovarsi per poter accedere al fondo contributivo, comunque non superiore agli 8 mila euro, in grado di sanare questo ritardo nei pagamenti. Si fa riferimento a difficoltà temporanee e sopraggiunte d’improvviso, non dipendenti dalla propria volontà, quali problemi connessi alla perdita di lavoro o alla cassa integrazione o a gravi problemi di salute, come malattie, infortuni o grave lutto all’interno del nucleo familiare.

Ci sono delle priorità in base alle quali tali contributi potranno essere erogati e sono:

- casi di inquilini per i quali sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole e che abbiano sottoscritto con i proprietari un nuovo contratto di locazione a canone concordato;

- casi di inquilini che non siano in grado di pagare il deposito cauzionale per sottoscrivere un nuovo contratto di locazione ai quali il contributo sarà versato contestualmente alla consegna dell’immobile;

- casi di inquilini che per rimborsare anche in parte quanto dovuto ai proprietari dell’alloggio, dimostrino che questi siano disponibili a protrarre nel tempo la richiesta di rilascio dell’immobile.

Il Fondo è riservato a inquilini residenti presso Comuni ad alta tensione abitativa, nei quali sono stati precedentemente attivati bandi per l’erogazione di contributi a favore di inquilini morosi incolpevoli. Con decreto del Ministero del”Economia e delle Finanze, le risorse assegnate al Fondo, saranno ripartite tra le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano.

I Comuni avranno il compito di raccogliere l’elenco di inquilini che faranno richiesta del contributo e che ne abbiano i requisiti e di trasmetterlo alle locali Prefetture. I Prefetti, in base all’elenco ricevuto, provvederanno poi alla programmazione generale per l’erogazione del contributo.