Una volta accettata la successione, la stessa dovrà essere trascritta a cura del notaio. Questo atto di trascrizione è reso obbligatorio  dal 1° luglio 2010, perchè chi decide di vendere un bene accettato in seguito all’apertura di una successione è obbligato, per legge, a garantire all’acquirente un acquisto certo, sicuro ed opponibile e deve quindi garantire una corretta trascrizione di tutti i trasferimenti precedenti (provenienza) anche ereditari. La trascrizione effettuata sarà utile per l’erede (venditore) anche nel caso di successive vendite di altri immobili (ereditari) senza che debba essere sopportato altro costo.

E’ necessario, per garantire tutte le parti di una vendita, che il Notaio verifichi, attraverso i controlli e le visure, la provenienza del bene e, nel caso di provenienza ereditaria, l’esistenza di una accettazione della eredità. Se chi vende non ha ancora accettato espressamente l’eredità (con atto notarile ovvero davanti il Cancelliere del Tribunale) la vendita può essere regolarmente stipulata, non sarà necessario un atto di accettazione espressa (con maggiori costi) ma sarà sufficiente una trascrizione in più (dell’accettazione tacita) a spese del venditore e a cura del Notaio. Capita spesso infatti, che al momento di rivendere un immobile ereditato il venditore si sente richiedere dal Notaio una somma di danaro per l’accettazione tacita dell’eredità.

La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa. È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse modeste e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione. In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita. Il costo, è relativamente modesto, una somma totale di euro 500.

Una cosa è certa: il notaio non può far finta di niente, perché è obbligato dalla legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e non può far rischiare l’acquirente. Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la restituzione del doppio della caparra.

Fonte: Immobiliare Plurima

Esso, solitamente, contiene i seguenti dati:

- dati identificativi delle parti e dell’immobile;

- prezzo dell’immobile, le modalità e i termini di pagamento;

- regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di eventuali vincoli;

- titolo del possesso con la data in cui esso inizia;

- versamento dell’acconto o caparra e le conseguenze penali; E’ bene ricordare la distinzione tra i due: l’acconto non assume alcuna rilevanza risarcitoria in caso di inadempienza in quanto le parti non sono vincolate economicamente l’una nei confronti dell’altra; la caparra, al contrario, garantisce sia il venditore che l’acquirente. Infatti, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore può trattenere le somme versate come risarcimento del danno subito. Se invece, è il venditore a non rispettare gli accordi presi, l’acquirente può, per legge, chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

- data del rogito;

- clausola dell’eventuale arbitrato ( strumento che si occupa di risolvere le controversie );

- data e firma dei contraenti.

Secondo l’articolo 2645 bis del codice civile, il preliminare va trascritto nei pubblici registri se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione, anche se non sempre è obbligatoria, è consigliata perché è una forma di garanzia ed è una vera e propria “prenotazione” del bene. Tuttavia, se entro un anno dalla data del rogito o entro tre anni dalla trascrizione stessa non viene effettuata la trascrizione del rogito, essa decade. E’ il Notaio che ha il compito di trascrivere l’atto.

Per quanto riguarda la registrazione, l’obbligo anche in questo caso, riguarda atti pubblici e scritture private autenticate e bisogna versare le spese standard: l’imposta di registro fissa di € 200 da pagare entro 20 giorni dalla data di stipula e l’imposta di bollo di € 16,00 ogni 100 righe e € 2,00 per ogni documento allegato. Anche in questo caso, se è coinvolto un Notaio, provvederà lui stesso ai pagamenti. Nel caso in cui il rogito non dovesse essere stipulato, le imposte versate non saranno rimborsate a meno che non ci siano cause che non dipendano dalle parti.

Se ci si è affidati alla figura dell’agente immobiliare per l’acquisto dell’immobile, è bene ricordare che alla firma del compromesso scatta il suo diritto a riscuotere la provvigione perché è quello il momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. La provvigione non è fissata dalla legge, ma solitamente è dovuta da entrambe le parti, salvo accordi diversi in sede di trattativa.

“La flessione è principalmente dovuta – nota l’istituto di statistica – ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si amplia (-2,3% da -0,5% del trimestre precedente), diventando per la prima volta, da quando sia le nuove sia le esistenti sono in calo, più ampia e quasi doppia di quella dei prezzi delle abitazioni esistenti (stabile a -1,2%)”. In media, nel primo semestre del 2016 i prezzi su base annua diminuiscono dell’1,2%, “sintesi di un calo dell’ 1,4% per quelle nuove (il cui peso sull’indice generale è poco più di un quinto) e dell’1,2% per quelle esistenti”.
I prezzi dunque non accennano a ripartire nonostante la forte ripresa delle compravendite, che nel secondo trimestre dell’anno, secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate, hanno sfiorato un aumento del 23%.
Gli addetti ai lavori, seppur con differenze sulla velocità del trend, prevedono comunque solo lievi rialzi delle quotazioni a partire dalla metà del prossimo anno: del resto difficile aspettarsi scostamenti significativi in un contesto di inflazione e crescita prossimi allo zero. Soprattutto in mercati dove c’è ancora molta offerta da smaltire.

Spingendosi al periodo successivo a quello analizzato dall’Istat, i dati diffusi ad inizio Ottobre da Idealista.it mostrano addirittura un’accelerazione del calo dei prezzi, con una discesa del 3%. Secondo il portale, che analizza i dati di oltre 358mila annunci immobiliari, si tratta del calo più marcato di quest’anno. Il calo maggiore si è registrato in Campania (-5%), mentre fa eccezione la Valle d’Aosta con un rialzo del 2,4%. Male anche Milano (-4%) e Roma (-2,7%).

Trattandosi di un’analisi effettuata sugli annunci immobiliari, potrebbe però anche indicare una diminuzione delle richieste iniziali di chi vende che potrebbe non riflettersi quindi completamente sul corrispettivo pagato alla fine della compravendita.

Fonte “Il Sole 24 Ore.com” e “Idealista.it”.

Esistono, tuttavia, dei casi in cui anche la plusvalenza, ovvero il guadagno dato dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto,  è soggetta a tassazione con aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Questa imposta riguarda principalmente chi vende terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni, purché non siano stati acquistati tramite successione, e quelli edificabili. Nel primo caso, l’aliquota minima è del 23% e qualora vi sia una plusvalenza è preferibile chiedere al Notaio che stipula l’atto di compravendita di applicare l’imposta sostitutiva, attualmente dell’8%. Diverso è per i terreni edificabili, in quanto la plusvalenza è sempre tassata e l’imposta prevista è molto alta dovuta principalmente al cambiamento dello stato del terreno da “agricolo” ad “edificabile”.

Il valore dei terreni, sia agricoli che edificabili, tuttavia può essere rivalutato in due casi:

- in seguito ad una perizia giurata con pagamento dell’imposta sostitutiva attualmente dell’8% versata in 3 rate o in un’unica soluzione con modello F24 (scadenza prevista al 30 Giugno 2016);

- per adeguamento dell’indice ISTAT dei prezzi del consumo.

Entrambe le soluzioni sopracitate, permettono di ridurre o addirittura azzerare la plusvalenza prevista a patto che i proprietari siano persone fisiche che non agiscono in maniera imprenditoriale o società semplici sia residenti che non nella zona di locazione e che i lotti dei terreni siano di proprietà dal primo Gennaio 2013. Gli unici terreni esclusi da questa possibilità sono quelli appartenenti ad aziende o ditte.

Dunque, in sintesi, per rivalutare i terreni in modo da ridurre la plusvalenza, si può applicare o l’imposta del 8% oppure attraverso il pagamento dell’aliquota Irpef che è pari al 23%. La differenza è che la prima si applica sull’intero valore del terreno e nella maggior parte dei casi permette di azzerare totalmente la plusvalenza, mentre la seconda si applica solo sulla plusvalenza.

La Legge di Stabilità 2016, prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria. Il 30 Giugno 2016 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui non si opti per il pagamento rateale). La perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga comunque entro il 30 Giugno 2016, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostitutiva. Tale imposta può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 Giugno 2016 oppure essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 Giugno 2016 (ovvero: la prima rata da versare entro il 30 Giugno 2016; la seconda entro il 30 Giugno 2017 e la terza ed ultima rata entro il 30 Giugno 2018), utilizzando il codice tributo 8056.

- l’acquisto deve riguardare abitazioni rientranti nella categoria “A” ad esclusione di quelle A\1, A\8, A\9;

- non bisogna possedere, nemmeno in comunione con il coniuge,  altre abitazioni nello stesso comune;

- non bisogna possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale, acquistate con l’agevolazione prima casa;

- bisogna essere residenti nel comune in cui si acquista l’immobile oppure trasferirvi la residenza entro 18 mesi;

- divieto di alienare l’immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non se ne acquisti uno nuovo, sempre da adibire ad abitazione principale, entro i 12 mesi successivi;

- nel caso della novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, bisogna trasferire l’abitazione acquistata precedentemente con le agevolazioni entro un anno dal nuovo acquisto.

Il mancato rispetto, anche solo di uno degli elementi precedentemente indicati, comporta la decadenza dell’agevolazione con l’obbligo di versare l’imposta nella misura ordinaria, pari al 9% anziché quella del 2%, nel caso di acquisto da un privato oppure da un soggetto IVA, ad eccezione dell’impresa costruttrice, oltre che una sanzione pari al 30%. Nel caso di acquisto dall’impresa costruttrice entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, invece, l’IVA passerebbe dal 4% per l’acquisto prima casa al 10% del prezzo di acquisto fino al 22% per gli immobili di lusso, oltre che la sanzione come indicata precedentemente.

La novità è applicabile anche in caso di acquisto della prima casa per donazione o successione, sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni precedentemente indicati.

Fino al 31 Dicembre 2015 invece, chi voleva acquistare una prima casa avendone già in passato acquistata un’altra usufruendo delle agevolazioni previste, doveva necessariamente prima vendere l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio.

In sostanza, la locazione finanziaria immobiliare prevede che sia l’intermediario finanziario ad acquistare casa o a far costruire  l’immobile e che lo metta a disposizione dell’utilizzatore attraverso il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine dello stesso, sarà lui a decidere se divenire effettivo proprietario pagando una maxi-rata finale, scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni; altrimenti potrà chiedere la prosecuzione del contratto di locazione finanziaria o rinunciare definitivamente all’acquisto.

Questo strumento è rivolto principalmente a giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano proprietari di immobili a destinazione abitativa.

Acquistando la casa in leasing si otterrebbe una detrazione IRPEF del 19% sui canoni fino a 8.000 euro all’anno e una detrazione del 19% calcolata su un massimo di 20.000 euro sul pagamento del prezzo di riscatto finale.

Attraverso questo strumento non vi è l’obbligo di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteche, quindi sarà facile per l’utilizzatore ottenere l’approvazione per avviare lo stesso da parte dell’intermediario finanziario, il quale a sua volta avrà il vantaggio di procedere alla vendita  dell’immobile  in caso di  morosità dell’utilizzatore e dopo aver convalidato lo sfratto. Per l’inadempimento dell’utilizzatore, inoltre, la banca dopo la restituzione dell’immobile è tenuta a corrispondere  all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita, dedotti canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere utilizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’utilizzatore ha la possibilità di chiedere la sospensione dei corrispettivi periodici per il verificarsi di determinati eventi imprevisti, primo fra tutti la cessazione di rapporti di lavoro subordinato, a seguito della quale l’esecuzione del contratto di leasing sarà sospeso per non più di una volta e per il periodo massimo non superiore a dodici mesi.

Se il Locatore viola il diritto di prelazione e vende a terzi, il Conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa entro 6 mesi dalla trascrizione dell’ atto di alienazione, annullando l’atto. La prelazione però non insorge se il locale è caduto in successione ereditaria, se è trasferito al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado o se è oggetto di permuta o di divisione giudiziale.

Se il Conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale, la prelazione è del tutto esclusa in caso di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di attività professionali, di attività di carattere transitorio, di locali interni a stazioni ferroviarie, porti ed  aeroporti, di attività ricreative, assistenziali, culturali, socialistiche o di qualsiasi attività.

Nell’ipotesi di immobile adibito ad uso abitativo, invece, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è disciplinato dall’art 3 della legge n°431 del 1998 ed opera quando il Locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto e ciò avviene in ipotesi particolari. Vediamo quali sono.

Il primo caso si verifica quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, il Locatore ha diritto di essere preferito a parità di condizioni ad altri eventuali acquirenti dell’immobile . Anche in questo caso il Locatore dovrà darne comunicazione al Conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve esercitare il proprio diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Anche qui se il proprietario vende a terzi senza aver fatto la notifica o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il Conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa e addirittura pretendere il risarcimento degli eventuali danni. Esaminando altre ipotesi, il Conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni con altri eventuali aspiranti Conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, su un immobile compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti interventi, o su un immobile che si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile. Al Conduttore non spetta il diritto di prelazione nei seguenti casi: nel caso in cui il proprietario intende vendere e/o locare l’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale; nel caso in cui il Locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (infatti il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall’art.732 C.C. prevale su quello del Conduttore); nel caso in cui il Locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Il conteggio per il pagamento delle tasse si basa sull’ISEE (Indicatore di Situazione Economica Equivalente). Questo parametro nel caso di una coppia sposata in regime di comunione legale dei beni, viene calcolato su entrambi i redditi, mentre con una separazione si determinerà un ISEE più basso perchè basato sulle entrate di un solo coniuge. Di conseguenza, si avrà un aumento delle prestazioni sociali agevolate per le famiglie. Così facendo ci sarebbe anche un evidente taglio sull’IRPEF e sulle addizionali comunali e regionali con la detrazione dal reddito dell’assegno annuale di mantenimento dei figli. In più, nel caso in cui uno dei due genitori, separati legalmente, andasse a risiedere nella seconda casa, su questo immobile si potrebbero portare in detrazione gli interessi passivi pagati sul mutuo e non pagarne la relativa IMU (da versare invece qualora l’immobile risulti come seconda casa). L’IMU sulla casa coniugale, infatti, è a carico del coniuge assegnatario e dunque si rientra nella casistica dell’esenzione se si utilizza il secondo immobile come abitazione principale.

Ma per risparmiare sulle tasse si fa di tutto, anche intestare un immobile al figlio minore. Per procedere all’operazione serve l’autorizzazione del giudice tutelare (si tratta di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio o al tribunale come atto di volontaria giurisdizione). Sono necessari, però, alcuni requisiti:

- vostro figlio non deve avere nessun immobile già intestato al momento della richiesta;

- i genitori devono essere entrambi consenzienti e d’accordo al momento della firma;

- la residenza deve essere effettuata presso il comune dove è costruito l’immobile in questione;

- per il figlio minorenne deve essere il primo ed unico alloggio indicato sulla carta come prima casa.

Vediamo da vicino invece quali sono le controindicazioni.

Acquistare una casa da intestare al figlio minore configura una forma di “donazione indiretta”; ciò consente ad un eventuale secondo figlio di impugnare l’atto nel caso in cui i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma. I genitori, salvo il caso di ritornare davanti al giudice o al notaio, non potranno più disporre del bene al compimento dei 18 anni del figlio che ne acquisterà la piena proprietà. Il minore che avrà un immobile intestato non potrà più chiedere in futuro agevolazioni fiscali sulla prima casa per altri immobili. Questo perchè dette agevolazioni possono essere richieste una sola volta per una sola casa. Inoltre un minore non avendo reddito non può risultare titolare di un finanziamento. Ciò comporta che se l’immobile fosse acquistato con un mutuo, il prestito non potrà essere portato in detrazione. Infatti tale bonus è ammesso solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.  Infine, fino a quando il minore non raggiunga la maggior età, i genitori avranno l’usufrutto sulla proprietà e denunceranno l’immobile tra le loro tasse come seconda casa, salvo la separazione fittizia.

Lo prevede un emendamento alla legge di conversione del decreto Sblocca Italia (DL.n. 133/2014) presentato dalla relatrice Chiara Braga in commissione Ambiente alla Camera.

Si dispone che a partire dal 1° luglio 2015 sarà apposta obbligatoriamente su tutti gli edifici di nuova costruzione e su quelli sottoposti a ristrutturazione “pesante” l’etichetta “predisposto alla banda larga”, da utilizzare in fase di cessione, affitto o vendita dell’immobile. Sarà un tecnico abilitato a rilasciare la certificazione.

A partire da tale data, mentre bisognerà rimettere mano alla rete telefonica per edifici che necessitano di ristrutturazione pesanti, gli immobili di nuova realizzazione dovranno “essere equipaggiati di un’ infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi istallativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete”.

In pratica tutti gli edifici sui quali si interviene dovranno “essere equipaggiati di un punto di accesso” ossia “del punto fisico situato all’interno o all’esterno dell’edificio ad accessibile alle imprese che sono autorizzate  a fornire reti pubbliche di comunicazione”.

Buona connessione a tutti!

Oltre alle modalità illustrate negli articoli precedenti, proponiamo un’ulteriore soluzione, quella prevista dall’art. 1523 c.c. ovvero la VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ (o c.d. VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO).

Si tratta di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo.

Parliamo di una forma di contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa.

Dunque il pagamento è frazionato nel tempo e nonostante il godimento immediato del bene, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto.

In caso di inadempimento e quindi se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta, tramite risoluzione del contratto.

Il venditore inoltre dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa o salvo il riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni.

Il venditore non può ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Dunque chi ha venduto un bene con pagamento dilazionato corre il rischio di vederlo pignorato da un creditore dell’acquirente.

Può anche accadere che l’acquirente stesso (in cattiva fede) venda il bene ad un terzo che non sa che il bene non è stato pagato all’originario venditore (terzo acquirente in buona fede).

E’ bene dunque rivolgersi ad esperti del settore per la stipula del contratto.