AFFITTO CON RISCATTO (RENT TO BUY).

Manuele Gismondi — Wed, 19 Jun 2013 16:38:40 +0000

Hai mai pensato alla formula “affitto con riscatto” per acquistare la casa dei tuoi sogni?
Le attuali condizioni di mercato e le difficoltà di accesso al mutuo portano a cercare nuove strategie di vendita che possono apportare vantaggi per entrambe le parti. Vediamo come funziona.
L’eventuale futuro acquirente stipula con il venditore due accordi: un contratto di locazione (ad un canone annuo superiore a quello di mercato) ed un contratto di opzione con il quale potrà comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni.
Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell’opzione e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare. Facciamo un esempio.
Supponiamo che il prezzo di un immobile sia di € 120.000,00, che il costo di opzione sia fissato ad € 5.000,00 e che sia stato pagato un affitto per 24 mesi ad un canone mensile di € 600,00. Il prezzo di riscatto sarà pari ad € 100.600,00 (120.000 – 5.000 – 14.400).
Dunque è più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto ad una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poichè complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione.
E’ bene ribadire che la formula affitto con riscatto ha come obiettivo l’acquisto futuro dell’immobile; infatti, in caso di disdetta o mancato esercizio dell’opzione, nulla sarà dovuto in restituzione dal concedente all’inquilino.
Quest’ultimo, alla scadenza fissata, se non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione (più alto del canone medio di mercato) o dare disdetta e liberare l’immobile con preavviso di 6 mesi.
In questo caso il locatore avrà comunque percepito oltre il prezzo dell’opzione, un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’immobile.
Attenzione, se l’immobile è in costruzione e su questo non sia prevista alcuna fideiussione a garanzia, in caso di fallimento del costruttore quanto versato dall’acquirente potrebbe andare irrimediabilmente perso.
Potrebbe anche accadere che nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio del diritto di opzione, il proprietario decida di cedere l’immobile ad un terzo acquirente, con la possibilità che quest’ultimo non riconosca all’affittuario il diritto di opzione.
Per tutti questi motivi è bene affidarsi sempre ad un professionista che segua personalmente la stipula.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA.

Manuele Gismondi — Wed, 19 Jun 2013 16:37:02 +0000

L’attestato di certificazione energetica è un documento ufficiale valido dieci anni, prodotto da un soggetto accreditato (certificatore energetico) in grado di attestare il consumo di edifici esistenti.
Il d.m. 22 novembre 2012, in vigore dallo scorso 28 dicembre dice addio alle autocertificazioni. A certificare le prestazioni energetiche di un edificio può essere solo un tecnico abilitato.
L’autocertificazione era un’ alternativa molto utilizzata anche se poneva automaticamente l’immobile in classe G, ossia nella classe più bassa. La certificazione energetica ha due scopi di utilizzo principali. Innanzitutto per il rogito: l’attestato di certificazione energetica è indispensabile per tutti gli atti notarili di compravendita di ogni singolo immobile dal primo luglio 2009 e dal primo luglio 2010 anche per gli atti di locazione. In secondo luogo, per l’accesso alle detrazioni del 55% sul reddito IRPEF: l’attestato energetico fa parte della documentazione necessaria all’ottenimento degli sgravi fiscali.
Il d.m. 22 novembre 2012 esclude dagli obblighi di certificazione energetica solo quegli edifici per cui risulta tecnicamente impossibile procedere alla certificazione energetica quali: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi ed altri edifici a questi equiparabili, in cui non è necessario garantire un confort abitativo. Ancora: ruderi (previa esplicita dichiarazione di tale stato dell’edificio nell’atto notarile di trasferimento di proprietà), immobili venduti nello stato di scheletro strutturale (cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio), rustici (cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici).
Per questi ultimi tre casi si sottolinea l’obbligo di deposito di una nuova relazione tecnica sul contenimento dei consumi energetici (art 28, 1 l. 9 gennaio 1991 n°10) da rendere alla denuncia di inizio lavori. Si dispone inoltre che gli amministratori degli stabili e i responsabili degli impianti forniscano ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto per la climatizzazione necessario alla realizzazione della certificazione energetica di edifici.

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