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AFFITTARE CASA CON LA CEDOLARE SECCA.

Manuele Gismondi — Wed, 19 Jun 2013 16:40:11 +0000

La riforma del federalismo fiscale ha introdotto un nuovo sistema di tassazione per gli affitti: la cedolare secca.
I proprietari che vogliono affittare casa possono scegliere liberamente se adottarla o meno e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario sostituendo l’Irpef (e relative addizionali), l’imposta di registro (anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione) e l’imposta di bollo (anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto).
Tuttavia resta l’obbligo di versare l’imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione. In che cosa consiste?
Con la cedolare secca si applica un’aliquota fissa di tassazione sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (21 % se la casa è affittata a mercato libero; 19% se si tratta di un canone concordato) al posto dell’Irpef e dell’imposta di registro. Perciò più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari ad uso abitativo, accatastate nelle categorie da A1 ad A11, esclusa l’A10 (uffici e studi privati), comprese le relative pertinenze.
Chi sceglie la cedolare secca non potrà chiedere adeguamenti Istat all’inquilino (intorno al 2% annuo). L’opzione vincola il locatore (proprietario) all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Può però revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.
Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare secca è assoluto.
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria oppure il modello 69.
Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se l’immobile è uno solo, il numero dei locatori è fino a tre e tutti esercitano l’opzione per la cedolare secca. Tale modello deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf), esclusivamente in via telematica utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa al software, è possibile utilizzare direttamente il servizio Siria web.
Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato.
Il modello 69 va compilato per le proroghe, risoluzioni anticipate ecc…
Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione volontaria del contratto.
Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. La cedolare deve essere versata entro gli stessi termini stabiliti per i versamenti Irpef: se l’importo dovuto è inferiore ad € 257,52, in un’ unica soluzione entro il 30 novembre; se tale importo è superiore a tale cifra in due rate: la prima del 40% entro il 6 luglio; la seconda del 60 % entro il 30 novembre.

AFFITTO CON RISCATTO (RENT TO BUY).

Manuele Gismondi — Wed, 19 Jun 2013 16:38:40 +0000

Hai mai pensato alla formula “affitto con riscatto” per acquistare la casa dei tuoi sogni?
Le attuali condizioni di mercato e le difficoltà di accesso al mutuo portano a cercare nuove strategie di vendita che possono apportare vantaggi per entrambe le parti. Vediamo come funziona.
L’eventuale futuro acquirente stipula con il venditore due accordi: un contratto di locazione (ad un canone annuo superiore a quello di mercato) ed un contratto di opzione con il quale potrà comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni.
Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell’opzione e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare. Facciamo un esempio.
Supponiamo che il prezzo di un immobile sia di € 120.000,00, che il costo di opzione sia fissato ad € 5.000,00 e che sia stato pagato un affitto per 24 mesi ad un canone mensile di € 600,00. Il prezzo di riscatto sarà pari ad € 100.600,00 (120.000 – 5.000 – 14.400).
Dunque è più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto ad una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poichè complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione.
E’ bene ribadire che la formula affitto con riscatto ha come obiettivo l’acquisto futuro dell’immobile; infatti, in caso di disdetta o mancato esercizio dell’opzione, nulla sarà dovuto in restituzione dal concedente all’inquilino.
Quest’ultimo, alla scadenza fissata, se non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione (più alto del canone medio di mercato) o dare disdetta e liberare l’immobile con preavviso di 6 mesi.
In questo caso il locatore avrà comunque percepito oltre il prezzo dell’opzione, un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’immobile.
Attenzione, se l’immobile è in costruzione e su questo non sia prevista alcuna fideiussione a garanzia, in caso di fallimento del costruttore quanto versato dall’acquirente potrebbe andare irrimediabilmente perso.
Potrebbe anche accadere che nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio del diritto di opzione, il proprietario decida di cedere l’immobile ad un terzo acquirente, con la possibilità che quest’ultimo non riconosca all’affittuario il diritto di opzione.
Per tutti questi motivi è bene affidarsi sempre ad un professionista che segua personalmente la stipula.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA.

Manuele Gismondi — Wed, 19 Jun 2013 16:37:02 +0000

L’attestato di certificazione energetica è un documento ufficiale valido dieci anni, prodotto da un soggetto accreditato (certificatore energetico) in grado di attestare il consumo di edifici esistenti.
Il d.m. 22 novembre 2012, in vigore dallo scorso 28 dicembre dice addio alle autocertificazioni. A certificare le prestazioni energetiche di un edificio può essere solo un tecnico abilitato.
L’autocertificazione era un’ alternativa molto utilizzata anche se poneva automaticamente l’immobile in classe G, ossia nella classe più bassa. La certificazione energetica ha due scopi di utilizzo principali. Innanzitutto per il rogito: l’attestato di certificazione energetica è indispensabile per tutti gli atti notarili di compravendita di ogni singolo immobile dal primo luglio 2009 e dal primo luglio 2010 anche per gli atti di locazione. In secondo luogo, per l’accesso alle detrazioni del 55% sul reddito IRPEF: l’attestato energetico fa parte della documentazione necessaria all’ottenimento degli sgravi fiscali.
Il d.m. 22 novembre 2012 esclude dagli obblighi di certificazione energetica solo quegli edifici per cui risulta tecnicamente impossibile procedere alla certificazione energetica quali: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi ed altri edifici a questi equiparabili, in cui non è necessario garantire un confort abitativo. Ancora: ruderi (previa esplicita dichiarazione di tale stato dell’edificio nell’atto notarile di trasferimento di proprietà), immobili venduti nello stato di scheletro strutturale (cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio), rustici (cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici).
Per questi ultimi tre casi si sottolinea l’obbligo di deposito di una nuova relazione tecnica sul contenimento dei consumi energetici (art 28, 1 l. 9 gennaio 1991 n°10) da rendere alla denuncia di inizio lavori. Si dispone inoltre che gli amministratori degli stabili e i responsabili degli impianti forniscano ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto per la climatizzazione necessario alla realizzazione della certificazione energetica di edifici.