AFFITTARE CASA CON LA CEDOLARE SECCA.
La riforma del federalismo fiscale ha introdotto un nuovo sistema di tassazione per gli affitti: la cedolare secca.
I proprietari che vogliono affittare casa possono scegliere liberamente se adottarla o meno e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario sostituendo l’Irpef (e relative addizionali), l’imposta di registro (anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione) e l’imposta di bollo (anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto).
Tuttavia resta l’obbligo di versare l’imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione. In che cosa consiste?
Con la cedolare secca si applica un’aliquota fissa di tassazione sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (21 % se la casa è affittata a mercato libero; 19% se si tratta di un canone concordato) al posto dell’Irpef e dell’imposta di registro. Perciò più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari ad uso abitativo, accatastate nelle categorie da A1 ad A11, esclusa l’A10 (uffici e studi privati), comprese le relative pertinenze.
Chi sceglie la cedolare secca non potrà chiedere adeguamenti Istat all’inquilino (intorno al 2% annuo). L’opzione vincola il locatore (proprietario) all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Può però revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.
Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare secca è assoluto.
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria oppure il modello 69.
Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se l’immobile è uno solo, il numero dei locatori è fino a tre e tutti esercitano l’opzione per la cedolare secca. Tale modello deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf), esclusivamente in via telematica utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa al software, è possibile utilizzare direttamente il servizio Siria web.
Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato.
Il modello 69 va compilato per le proroghe, risoluzioni anticipate ecc…
Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione volontaria del contratto.
Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. La cedolare deve essere versata entro gli stessi termini stabiliti per i versamenti Irpef: se l’importo dovuto è inferiore ad € 257,52, in un’ unica soluzione entro il 30 novembre; se tale importo è superiore a tale cifra in due rate: la prima del 40% entro il 6 luglio; la seconda del 60 % entro il 30 novembre.
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