Il contratto preliminare o compromesso, è l’atto che precede il rogito ed è il primo documento che impegna entrambe le parti (acquirente e venditore) a rispettare gli accordi già presi in precedenza.

Esso, solitamente, contiene i seguenti dati:

- dati identificativi delle parti e dell’immobile;

- prezzo dell’immobile, le modalità e i termini di pagamento;

- regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di eventuali vincoli;

- titolo del possesso con la data in cui esso inizia;

- versamento dell’acconto o caparra e le conseguenze penali; E’ bene ricordare la distinzione tra i due: l’acconto non assume alcuna rilevanza risarcitoria in caso di inadempienza in quanto le parti non sono vincolate economicamente l’una nei confronti dell’altra; la caparra, al contrario, garantisce sia il venditore che l’acquirente. Infatti, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore può trattenere le somme versate come risarcimento del danno subito. Se invece, è il venditore a non rispettare gli accordi presi, l’acquirente può, per legge, chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

- data del rogito;

- clausola dell’eventuale arbitrato ( strumento che si occupa di risolvere le controversie );

- data e firma dei contraenti.

Secondo l’articolo 2645 bis del codice civile, il preliminare va trascritto nei pubblici registri se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione, anche se non sempre è obbligatoria, è consigliata perché è una forma di garanzia ed è una vera e propria “prenotazione” del bene. Tuttavia, se entro un anno dalla data del rogito o entro tre anni dalla trascrizione stessa non viene effettuata la trascrizione del rogito, essa decade. E’ il Notaio che ha il compito di trascrivere l’atto.

Per quanto riguarda la registrazione, l’obbligo anche in questo caso, riguarda atti pubblici e scritture private autenticate e bisogna versare le spese standard: l’imposta di registro fissa di € 200 da pagare entro 20 giorni dalla data di stipula e l’imposta di bollo di € 16,00 ogni 100 righe e € 2,00 per ogni documento allegato. Anche in questo caso, se è coinvolto un Notaio, provvederà lui stesso ai pagamenti. Nel caso in cui il rogito non dovesse essere stipulato, le imposte versate non saranno rimborsate a meno che non ci siano cause che non dipendano dalle parti.

Se ci si è affidati alla figura dell’agente immobiliare per l’acquisto dell’immobile, è bene ricordare che alla firma del compromesso scatta il suo diritto a riscuotere la provvigione perché è quello il momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. La provvigione non è fissata dalla legge, ma solitamente è dovuta da entrambe le parti, salvo accordi diversi in sede di trattativa.